Чи чули ви про законопроєкт №5638, поданий на розгляд на початку червня 2021 року?
Він стосується змін у податковому законодавстві щодо купівлі-продажу житла в новобудовах. Якщо коротко — цей законопроєкт суттєво вплине на розмір податку, який сплачують при продажу, купівлі або навіть даруванні квартир у будинках нового сегмента. Більше того, податок хочуть стягувати навіть із переуступки прав при купівлі житла.
Ідея законопроєкту
Автори законопроєкту №5638 пояснюють усі його пункти аналітикою ринку новобудов Києва. У 2019 році, ще до пандемії, у столиці було продано майже 22 тисячі квартир у нових будинках. З них 4380 квартир було перепродано шляхом переуступки майнових прав — це 20% угод, з яких не стягували податок. На кінець 2019 року вартість квадратного метра квартири в новобудові Києва становила 23 700 грн.
На підставі цих даних автори проєкту підрахували, що бюджет щороку недоотримує близько 170 млн грн податків від продажу новобудов на стадії будівництва.
У пояснювальній записці до законопроєкту зазначено, що забудовники часто пропонують такі варіанти документального оформлення інвестицій у будівництво:
- договір купівлі-продажу майнових прав;
- інвестиційний договір;
- договір купівлі-продажу облігацій;
- договір про участь у будівельному кооперативі та оплату пайових внесків;
- попередній договір купівлі-продажу нерухомості.
Однак ці документи не завжди захищають покупців від недобросовісних забудовників або шахрайських схем. Цей факт підтверджується численними судовими позовами інвесторів.
Що пропонують змінити автори законопроєкту
Зміни для інвесторів і власників квартир у новобудовах:
- Введення підвищеної ставки оподаткування доходів від продажу об’єктів, які платник побудував сам або оплатив їхнє будівництво.
- Оподаткування доходів фізичних осіб від купівлі-продажу як вже побудованої, так і майбутньої нерухомості, а також спеціальних майнових прав на такі об’єкти.
- Скасування потреби визначати ціну угоди не нижче оціночної вартості об’єкта в разі, коли відсутні податкові операції.
- Встановлення ставки ПДФО (10%) для фізосіб, які займаються реалізацією нерухомості без реєстрації підприємницької діяльності.
- Якщо фізична особа перепродає понад 3 об’єкти нерухомості від забудовника протягом року — ставка податку зростає до 18% замість 5%.
Зміни для забудовників:
- Операції з постачання об’єктів житлової нерухомості (у т.ч. при першому постачанні) звільняються від ПДВ.
- Впровадження окремих правил оподаткування прибутку для замовників будівництва — податок на прибуток сплачується при зміні статусу об’єкта з незавершеного на житловий. Ця зміна має бути зареєстрована в Державному реєстрі речових прав.
- Уточнення термінів «житлова» та «нежитлова» нерухомість для цілей оподаткування.
- Звільнення від ПДВ операцій з новою категорією «майбутні об’єкти нерухомості», яка має забезпечити права майбутніх покупців ще до введення будинку в експлуатацію. Це також стосується зміни статусу після завершення будівництва та врегулювання оподаткування залучення коштів у будівництво.
З командою Perfectteam усі новини та зміни у сфері нерухомості — вам відомі. Ми зробимо усе, щоб жодна реформа не завадила вашому шляху до власної квартири.
