Договір оренди землі зазвичай підписується на тривалий термін — від 7 до 10 років і більше. Тому будь-які неточності або невигідні умови можуть призвести до серйозних наслідків.
Перед підписанням важливо звернути увагу на ключові «червоні прапори», які можуть сигналізувати про потенційні ризики. Розглянемо основні з них.
1. Нечіткі умови розірвання договору
Один з тривожних сигналів — якщо орендар може розірвати договір в односторонньому порядку, а орендодавець — ні. Важливо, щоб у договорі були чітко прописані умови розірвання:
- термін повідомлення іншої сторони,
- наявність штрафів,
- право на розірвання у випадку несплати орендної плати.
Без цих умов власник ризикує залишитися пов’язаним з орендою без можливості вийти з неї.
2. Автоматичне продовження договору
Деякі власники вважають, що по закінченні терміну земля повернеться до них. Однак у договорі може бути вказано автоматичне продовження — на той же термін і на тих же умовах.
Ризик полягає в тому, що можна пропустити дату закінчення договору, і орендар не нагадає про це. В результаті ділянка може бути знову здана в оренду на невигідних умовах.
Краще передбачити переважне право на укладення нового договору замість автоматичного продовження.
3. Фіксована орендна плата без індексації
Якщо в договорі вказана фіксована сума орендної плати без індексації, це може стати проблемою.
Чому? З часом така сума може втратити свою реальну вартість через інфляцію. Тому в договорі повинен бути механізм перегляду орендної плати.
4. Право на забудову або зміну призначення землі
Важливо перевірити, чи не дозволяє договір орендарю будувати капітальні споруди або змінювати призначення ділянки.
Небезпека в тому, що після будівництва орендар може отримати переважне право на землю під цією будівлею, що є поширеним способом «тихого» рейдерства.
5. Договір діє навіть після смерті власника
Слід звернути увагу на пункти, де вказано, що у випадку смерті орендодавця договір не припиняється, а спадкоємці зобов’язані його виконувати.
Це ризиковано, оскільки така формулювання позбавляє спадкоємців можливості переглянути умови договору або повернути землю у власне використання після вступу в спадщину.
