Недвижимость продовжує залишатися одним з найпопулярніших інвестиційних активів. Однак при плануванні таких вкладень часто виникає невідповідність між очікуваннями та реальністю, особливо щодо доходності. Багато інвесторів розраховують на 10−15% річних, що було характерно для українського ринку, де високі маржі та мінімальні податки були нормою. В Європі такі очікування не виправдовуються.
Консервативні ринки мають свої особливості. Висока ліквідність та сувора регуляція знижують ризики, але й доходність обмежена. В Іспанії, наприклад, 6−8% річних вважається хорошим результатом для орендної нерухомості. Вищі показники можливі на ринках, що розвиваються, де економіка лише починає формуватися, але з ними також зростає і рівень ризику.
Бюджет і реальність: що доступно інвестору
Однією з найскладніших задач для інвесторів є визначення бюджету. Часто різниця між сумою, з якою вони виходять на ринок, і реальною вартістю об’єктів становить близько 50%. Наприклад, інвестор з бюджетом у 100 тисяч євро може орієнтуватися на об’єкти, вартість яких досягає 140−150 тисяч.
На узбережжі Коста-Бланка в Іспанії однокімнатні квартири площею 40−45 квадратних метрів коштують 150−170 тисяч євро, тоді як на вторинному ринку ціни нижчі — 100−120 тисяч євро, але якість житла може бути нижчою. У Валенсії однокімнатні квартири практично відсутні, а двокімнатні коштують близько 250 тисяч євро. У Барселоні ціни ще вищі.
На півдні Іспанії, в регіоні Коста-дель-Соль, мінімальні ціни на двокімнатні квартири починаються від 300 тисяч євро. Інвестор стикається з вибором: збільшити бюджет, відкласти покупку або погодитися на менш привабливий об’єкт.
Доходність і ризик: як працюють різні ринки
Після визначення бюджету важливо враховувати ринок. Багато інвесторів помиляються, порівнюючи країни за однією шкалою, не беручи до уваги стадію розвитку ринку та пов’язані з цим ризики. Європейські ринки, такі як Іспанія, пропонують стабільний попит та високу ліквідність, але обмежений потенціал зростання. Реалістична доходність становить 6−8% річних.
Ринки, що розвиваються, наприклад, в Туреччині, пропонують нижчі ціни, але й вищі ризики. На Балі та в Таїланді інвестори можуть розраховувати на доходність 10−15% річних завдяки туристичному буму та високій завантаженості об’єктів.
Інструменти входу: як знизити навантаження на капітал
Результат інвестиції залежить від того, як інвестор входить у проект. Розстрочка від забудовника дозволяє почати з первісного внеску 10−30% від вартості об’єкта, а залишкову суму виплачувати протягом будівництва. Іпотека також може знизити обсяг власних коштів, необхідних на старті.
Юридичне супроводження угод є обов’язковим. Незалежний юрист перевіряє документи та захищає інтереси покупця, що критично важливо для зниження ризиків.
Кейсовий підхід і довгострокові рішення
Після визначення бюджету, вибору ринку та фінансової моделі важливо перевірити рішення через практику. Кейси дозволяють оцінити, як об’єкти працюють у реальних умовах, включаючи орендні ставки та зміни цін. Інвестиції в нерухомість вимагають довгострокового підходу, і Уоррен Баффет підкреслює, що варто розглядати їх з горизонтом не менше десяти років.
