В умовах, коли прямі інвестиції в нерухомість вимагають значних коштів, колективні схеми стають доступними для приватних інвесторів. Замість покупки квартири ви можете придбати частку в фонді або проекті, отримуючи дохід від оренди або продажу. Розглянемо механіку, приклади та ризики на українському ринку.
REIT-фонди: пасивний дохід від комерційної нерухомості
Фонди Real Estate Investment Trust (REIT) дозволяють стати співвласником дохідної житлової та комерційної нерухомості, включаючи квартири, торгові центри та офіси. Управляюча компанія придбає активи, шукає орендарів і розподіляє прибуток між інвесторами.
Як це працює
- Інвестор купує сертифікати (частки фонду);
- Фонд інвестує в нерухомість, отримує оренду або продає активи;
- ≥90% прибутку розподіляється у вигляді дивідендів щомісяця, щоквартально або щорічно, а також відбувається зростання вартості паю.
Доходність складає 6−15% річних у гривні або доларах, що включає стабільний дохід від оренди та капіталізацію.
Мінімальний поріг входу зазвичай складає від 122 тис. грн, а доінвестиція — від 1 тис. грн. Наприклад, в S1 REIT інвестор володіє часткою у формі інвестиційних сертифікатів, що юридично оформлюється як право спільної часткової власності на активи фонду.
За словами комерційного директора S1 REIT Віктора Бойчука, інвестор отримує повний пакет прав на свою частку:
- право на дохід — регулярні дивіденди від орендної діяльності;
- право на капіталізацію — прибуток від зростання ринкової вартості об’єктів;
- право на розпорядження — можливість продати свою частку в будь-який момент.
«Управління бере на себе професійна команда, звільняючи інвестора від рутинних завдань, таких як пошук орендарів і отримання орендних платежів», — зазначив Віктор Бойчук.
Доходність REIT-фондів
Для розуміння доходності наведемо порівняльну таблицю кількох платформ:
Платформа/ФондТипМин. входДоходністьАктивиОсобливостіInzhur REITREIT4 тис. грн8−10% річних (грн)Комерція (McDonald’s), енергетикаЛідер по активам, фокус на міжнародні брендиТвоє КолоREIT121 тис. грн (доп. 1 тис.)6−15% (грн/дол.)Комерційна нерухомістьГнучкі паї, валютні виплатиS1 REITREIT122 тис. грн базовий (доп. 1 тис.)8,2−10% (дол.) річних, щомісяцяКвартири в дохідних будинках від девелопераStandard OneBuild-to-Rent об’єктиПерший фонд, що дозволяє інвестувати в дохідні житлові об’єкти з можливістю вибору між готовим об’єктом або об’єктом на етапі будівництва.ҐрунтовноREIT50 тис. грн10−12%Аграрна нерухомістьЗахист від гривневої інфляції
Прогнози S1 REIT базуються на консервативних оцінках, однак фактичні результати часто перевищують їх. Наприклад, за підсумками 2025 року фонд «ВДНХ» планував 8,2% у доларі, а фактично отримав 16,9%.
Доходність фондів S1 REIT включає два компоненти: чистий орендний дохід і зростання ринкової ціни активу. Іноді фактична доходність виявляється вищою за прогнозну, як у випадку з фондом S1 ВДНХ.
За словами Віктора Бойчука, це пов’язано з ростом вартості вторинної нерухомості в Києві та високим попитом на квартири фонду.
«Інвестиції в фонди „С1 ВДНХ/Оболонь“ захищають інвестора від багатьох ризиків, але не від усіх. Запланований прибуток не гарантується. Результати фонду в минулому не є гарантією доходів у майбутньому», — додав він.
Краудфандинг девелоперів: від будівництва до профіту
Краудфандингові платформи фінансують конкретні об’єкти, такі як житлові комплекси та комерційні будівлі. Ваші кошти йдуть забудовнику на будівництво або реновацію.
Механіка: ви придбаєте облігації або паї проекту на 1−3 роки. Після завершення проекту ви отримуєте повернення інвестицій плюс фіксований відсоток або частку від реалізації.
Доходність складає 8−20% річних у доларі в залежності від ринку та девелопера. Мінімальний поріг входу складає 4−10 тис. грн, що робить цей варіант доступним. Наприклад, ЖК Stolitsa Group пропонує мінімальний вхід у 10 тис. гривень з доходністю 12−18% у доларі.
Колективні інвестиції надають можливість інвестувати в нерухомість з малим капіталом. Ліцензовані продукти та старт від 10−20 тис. грн дозволяють поступово збільшувати портфель до 8−12% річних.
Між REIT-фондами та краудфандингом є відмінності. На відміну від краудфандингу, де спочатку збираються гроші, а потім шукається об’єкт, в REIT фонди інвестують власний капітал і тільки потім пропонують активи інвесторам.
«Купуючи сертифікат, ви відразу стаєте співвласником вже існуючого об’єкта нерухомості», — підкреслили в S1 REIT.
Ризики, податки та прозорість
До ризиків відносяться:
- військові: руйнування активів;
- ринкові: падіння оренди;
- девелоперські: затримки;
- регуляторні: зміни в законодавстві;
- податки: 18% + 1,5% на дивіденди.
Представники S1 REIT виділили три ключових ризики та способи їх мінімізації:
Військові ризики: фізичне пошкодження майна мінімізується диверсифікацією локацій. Різні фонди мають різні об’єкти, що знижує ймовірність пошкоджень.
Ризик простою: відсутність орендаря мінімізується унікальним форматом нерухомості, що пропонується S1 REIT, який включає об’єкти в топових локаціях з високим орендним попитом.
Ринкові коливання: зниження цін на оренду або нерухомість нівелюється довгостроковим володінням. Навіть в умовах кризи ринок нерухомості показує стабільність і потенціал зростання цін.
Прозорість звітності для інвесторів є пріоритетом S1 REIT і включає регулярні звіти, державний нагляд та щорічний незалежний аудит.
Висновок
В заключення, рекомендується починати з REIT, інвестуючи 5−7 тис. доларів і диверсифікуючи 2−3 фонди. S1 REIT привертає увагу завдяки фокусу на дохідній житловій нерухомості в форматі Build-to-Rent, що забезпечує стабільний грошовий потік.
