Інвестиції в новобудови на котловані: коли це справді вигідно

«На котловані завжди вигідно» — фраза, яку ринок повторює вже років двадцять.
Іноді вона працює. Іноді — перетворюється на дорогий життєвий урок.

У 2025 році інвестиції в первинний ринок Києва знову у фокусі: ціни зростають нерівномірно, попит став обережнішим, а покупець — помітно розумнішим. І якщо раніше «зайти раніше» було майже універсальною стратегією, то сьогодні це інструмент, який потребує розрахунку, а не віри.

Розберімося, коли інвестиції в новобудови на котловані справді вигідні, де ховаються ризики і як відрізнити перспективний проєкт від «красивого рендера».

Що означає «купити на котловані» — по-людськи

Купівля квартири на котловані — це інвестиція на найраннішому етапі будівництва, коли:

• будинку фізично ще немає (максимум — паркан і екскаватор);

• дозвільна документація лише запущена або отримана;

• ціна — мінімальна в межах проєкту.

Забудовник продає майбутні метри, щоб фінансувати будівництво.
Інвестор заходить рано — і бере на себе частину ризиків, розраховуючи на зростання ціни.

Чому взагалі розглядають котлован як інвестицію

Коротко — через цифри.

Зростання ціни новобудови за етапами (усереднено по Києву)

Важливо: це не гарантія, а статистика за успішними проєктами.

Коли вигідно купувати новобудову на котловані

1. Забудовник з історією, а не з обіцянками

Ключове правило: котлован — лише з тими, хто вже здавав будинки.

Що перевіряємо:

• реалізовані проєкти (не на рендерах);

• дотримання строків;

• юридичну схему (ФФБ, ФОН, ЖБК — не «інвестиційний договір на серветці»);

• репутацію у профільних спільнотах.

Pro tip: якщо забудовник не боїться показувати старі об’єкти — це хороший знак.

2. Локація, де попит сильніший за кризи

Інвестиції в будівництво працюють не в середньому по місту, а в конкретних точках.

У Києві стабільно краще себе показують:

• райони з метро в пішій доступності;

• проєкти поруч із діловими кластерами;

• комплекси з власною інфраструктурою.

Якщо район «на виріст», попит має бути реальним, а не маркетинговим.

3. Правильна квартира, а не «те, що залишилось»

Найліквідніші формати для інвестицій:

• 1-кімнатні 35–45 м²;

• компактні 2-кімнатні до 65 м²;

• планування без «мертвих» метрів.

Помилка №1 — брати «велику квартиру подешевше», яку потім складно продати або здати.

Коли не варто купувати на котловані

Іноді найкращий інвестиційний крок — не входити в угоду.

Не варто інвестувати, якщо:

• забудовник працює вперше;

• документи «в процесі» без строків;

• ціна на котловані майже як у готових будинків поруч;

• будівництво фінансується лише за рахунок продажів;

• ви розраховуєте на швидкі гроші (котлован — це 2–4 роки).

Котлован не для тих, кому «потрібно за рік».

Основні ризики інвестицій у новобудови

1. Затримка строків

Найпоширеніший сценарій.
Фінансово терпимо, якщо ви заклали це в розрахунок.

2. Замороження або зупинка будівництва

Рідко у сильних девелоперів, але все ще трапляється.

3. Зміна ринку

Ціни можуть зростати повільніше, ніж ви очікували.
Або взагалі «стояти».

Як порахувати прибуток від інвестицій у квартиру

Проста формула:

Прибуток = Ціна продажу – (Ціна купівлі + додаткові витрати)

Де додаткові витрати:

• розстрочка / відсотки;

• оформлення;

• податки;

• ремонт (якщо продаєте після введення).

Example з практики

• Купівля на котловані: $1 100/м²

• Продаж після введення: $1 600/м²

• Зростання: ~45% за 3 роки

• Чиста дохідність після витрат: ~25–30%

Не «ікси», але вище депозиту і спокійніше, ніж здається.

Як обрати новобудову для інвестицій: чек-лист

Як зробити правильно:

• ✔️ Перевірити забудовника і документи

• ✔️ Порівняти ціну з аналогами на стадії готовності

• ✔️ Оцінити реальний попит (оренда / перепродаж)

• ✔️ Закладати песимістичний сценарій

• ✔️ Мати фінансову подушку

Якщо проєкт «сходиться» навіть в обережній моделі — це хороший знак.

Тенденції ринку: інвестиції в житло Київ 2025

• Покупець став раціональнішим

• Зростає попит на готові й майже готові будинки

• Котлован працює лише в сильних проєктах

• Дохідність нижча, ніж 10 років тому — але стабільніша

Інвестори більше рахують. І це хороша новина.

Фінал

Інвестиції в новобудови на котловані й досі можуть бути вигідними.
Але лише якщо це розрахунок, а не надія.

У 2025 році виграють не найсміливіші, а найуважніші.
Минули часи «купив — і все виросло само». Але не у всіх.

Плануєте інвестувати або сумніваєтеся в проєкті?
Набагато дешевше перевірити й порахувати заздалегідь, ніж розбиратися з наслідками.