Недвижимость долгое время считалась доступной лишь для состоятельных людей. Однако сегодня существуют инструменты, позволяющие зарабатывать на рынке недвижимости с меньшими вложениями — без необходимости покупки квартиры, арендаторов и юридических рисков. Это паевые и коллективные модели инвестирования. Рассмотрим, как они работают, что доступно украинцам и на что стоит обратить внимание.
Ключові моделі: як вони влаштовані
Паєві та корпоративні інвестиційні фонди (ПІФ та КІФ)
Найбільш регульований формат в Україні. Фонд акумулює кошти інвесторів, придбаває нерухомість або земельні ділянки, управляє ними та розподіляє доходи. Управління фондом здійснює ліцензована компанія з управління активами (КУА).
Існує дві основні різновиди:
- Паєвий інвестиційний фонд (ПІФ) — не є юридичною особою, кошти відокремлені від активів КУА. Найбільш поширений у сфері нерухомості та земельних активів.
- Корпоративний інвестиційний фонд (КІФ) є юридичною особою у формі акціонерного товариства. Інвестор отримує акції замість паїв.
Обидва типи фондів підлягають контролю НКЦБФР. Список діючих КУА можна знайти на сайті регулятора nssmc.gov.ua у розділі «Реєстри». Наприклад, одним із таких інструментів є S1 REIT, який дозволяє стати співвласником професійно керованої дохідної нерухомості та отримувати стабільний дохід від оренди.
Важливо: назви фондів можуть змінюватися, закриватися або перейменовуватися — перевіряйте актуальний реєстр на nssmc.gov.ua.
Механіка:
- Поріг входу: від 50 до 500 тис. грн в залежності від фонду.
- Доходність: 10−18% річних у валюті (оренда + ріст вартості активу).
- Горизонт: 5−10 років (закриті фонди).
- Ліквідність: обмежена — більшість закритих ПІФ не дозволяють достроковий вихід або вихід тільки з дисконтом (в S1 REIT передбачена висока ліквідність з можливістю виходу з інвестиції протягом кількох годин без втрати доходності).
В S1 REIT, наприклад, доходність формується з двох джерел: орендних надходжень та капіталізації, тобто зростання вартості активів з часом.
Приклад портфеля S1 REIT включає два фонди з різними стратегіями. Фонд S1 ВДНХ має доходність 8,2% річних у валюті з щомісячними дивідендами. Він включає готові об’єкти. Фонд S1 Obolon включає квартири в будинку на фінальному етапі будівництва та пропонує доходність від 10% річних у валюті завдяки високій капіталізації.
Комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук зазначив, що на практиці результати можуть бути навіть вищими. Наприклад, вартість сертифікатів фонду S1 ВДНХ за менше ніж рік зросла з 2124 доларів до 2244 доларів за квадратний метр, що склало 5,7% капіталізації активів за звітний період. Загальна фактична річна доходність (капіталізація + дивіденди) склала 15,8% у доларах США.
Чому не квартира?
Пряма покупка квартири — звичний, але не найефективніший спосіб інвестування в нерухомість. По-перше, це заморожування значної суми в одному активі. По-друге, доходність оренди в Україні рідко перевищує 6−8% річних у валюті, і це до вирахування витрат на обслуговування, ремонт та простої. По-третє, ліквідність низька: швидко продати квартиру за справедливою ціною — задача не з легких, особливо в умовах військового часу.
Колективні моделі допомагають вирішити ці проблеми: більш низький поріг входу, диверсифікація між кількома активами та професійне управління.
За словами Віктора Бойчука, ринок колективних інвестицій в нерухомість зараз знаходиться на етапі зростання та масштабування.
«Ми поступово переходимо від стихійного інвестування в житлові об’єкти до інституційного, коли нерухомість стає фінансовим інструментом, який легко придбати на умовах спільного володіння», — додав він.
Цільова аудиторія фондів нерухомості виходить за межі покупців квартир. Це вкладники банків, покупці облігацій, акцій, криптовалют — мільйони українців, які раніше не розглядали інвестиції в нерухомість через високий поріг входу.
Причини популярності колективних інвестицій включають:
- значно більш низький поріг входу в порівнянні з інвестуванням в окремі об’єкти;
- прозорість і прогнозованість; інвестор може ознайомитися з бізнес-моделлю фонду, перевірити попередню динаміку, результати аудитів;
- висока ліквідність завдяки процедурі зворотного викупу, що дозволяє продати свою частку за лічені години;
- покупка за зниженою ціною: S1 REIT є оптовим покупцем активів, що дозволяє придбати нерухомість за ціною нижче ринкової;
- захист від інфляції: всі договори оренди прив’язані до курсу долара, що забезпечує стабільний дохід у валюті;
- ріст вартості об’єктів: доходність враховує не тільки орендні платежі, але й очікуваний ріст вартості об’єктів у майбутньому.
Переваги та ризики: реальна картина
Реальні переваги
В поточних умовах колективні інвестиції забезпечують диверсифікацію ризиків. Портфель, що складається з кількох об’єктів, мінімізує ризик пошкоджень. Якщо один об’єкт простоює, інші продовжують приносити дохід.
Пасивне управління. КУА відповідає за пошук, покупку, оренду та юридичне супроводження. Інвестор лише купує сертифікати та отримує звіти, не турбуючись про всі операційні процеси. Наприклад, в S1 REIT цим займається S1 Property, яка управляє об’єктами нерухомості для забезпечення стабільного прибутку, а контроль здійснюється через регулярні звіти та аудити.
Податкові особливості. КІФ та ПІФ в Україні виступають податковими агентами та сплачують податки з дивідендів за своїх інвесторів. Розмір податку на дивіденди складає 9% + 5% (ПДФО та ВЗ).
Ще одне важливе перевага — висока ліквідність. Продаж однокімнатної квартири в якісних локаціях може зайняти багато часу, тоді як вихід з інвестиції в сертифікати S1 REIT займає всього 2−3 години.
Опція доінвестування. В S1 REIT мінімальна сума відповідає вартості одного інвестиційного сертифіката — трохи більше 1 тис. гривень. Інвестор може гнучко докуповувати сертифікати в залежності від своїх фінансових можливостей.
Доступ до великих об’єктів. Склади, торгові центри, агроземлі — активи, які фізична особа не зможе придбати самостійно за розумні гроші.
Реальні ризики
Ризик простою об’єктів: ситуація, коли приміщення не приносить доход. Однак в S1 REIT це управляється завдяки диверсифікації.
«Фонд володіє пулом юнітів, а не одним. Якщо в одному юніті орендар змінився, інші продовжують генерувати грошовий потік», — зазначив Віктор Бойчук.
Якість управління. Прибуток фонду залежить від компетентності КУА. Погане управління може звести нанівець весь прибуток.
Ризики будівництва (ФФС). Затримки, проблеми з дозволами та фінансові труднощі забудовника можуть виникнути навіть з механізмом ФФС.
Регуляторний ризик. Закони можуть змінюватися. Податкові пільги для КІФ/ПІФ існують зараз, але можуть бути переглянуті. Однак в S1 REIT все в порядку з регуляторної точки зору.
«Ми працюємо під постійним контролем НКЦБФР і проходимо щорічний аудит, результати якого публікуємо на нашому сайті», — додав Віктор Бойчук.
Шахрайство. Слід остерігатися Telegram-каналів з «гарантованими 30% на нерухомості» без ліцензії — це класична схема. Завжди перевіряйте КУА в реєстрі НКЦБФР.
Операційні ризики та ризики безпеки також є частиною життя будь-якого бізнесу в Україні.
Алгоритм вибору: покроково
Крок 1. Визначте суму: 100−500 тис. грн → ПІФ/КІФ нерухомості або агроземлі; >500 тис. грн → КІФ + ФФС + міжнародні платформи.
Крок 2. Визначте мету: Регулярний дохід → КІФ з орендою/краудфандинг; Капіталізація → ФФС / земельні ПІФ.
Крок 3. Перевірте ліцензію: nssmc.gov.ua → Реєстри → КУА / ПІФ / КІФ / ФФБ.
Крок 4. Вивчіть проспект фонду: Які активи? Як виходити? Яка звітність?
Крок 5. Диверсифікуйте: мінімум 3 інструменти різних типів.
Крок 6. Порадьтеся з фінансовим радником.
Підсумок
Колективні інвестиції в нерухомість — це не заміна квартири. Це інструмент для збільшення капіталу, який слід порівнювати з іншими аналогічними інструментами, такими як депозити, краудфандинг, акції та облігації. Цей інструмент має свої переваги та обмеження. Він підходить тим, хто:
- хоче диверсифікувати капітал за межами депозитів та ОВГЗ;
- не готовий або не може вкласти кілька мільйонів в один об’єкт;
- розуміє, що це довгостроковий інструмент, а не спосіб швидко заробити.
Головне правило — використовувати тільки ліцензовані КУА, перевірені через реєстр НКЦБФР, і мати реалістичні очікування. Нерухомість залишається надійним активом, але тільки при розумінні, у що ви вкладаєте.
Джерело: https://news.finance.ua/ru/investicii-v-nedvizhimost-bez-pokupki-kvartiry
