2025 год, несмотря на вызовы, связанные с войной, стал наиболее активным для складского рынка Киева. Данные исследования компании EXPANDIA, представителя CBRE в Украине и Молдове, показывают, что годовой объем валового поглощения на столичном складском рынке составил около 217 000 м², что на 30% больше по сравнению с предыдущим годом.
Основной причиной роста спроса стала аренда новых складских объектов, что отражает реализацию отложенного спроса на большие площади и замещение арендаторами складов, поврежденных обстрелами. С 2022 года в Киевской области было уничтожено 23% складов, что составляет около 500 000 м².
Несмотря на резкий рост спроса, арендаторы сохраняли осторожный подход. “Такой скачок объемов транзакций произошел после длительного затишья, вызванного отсутствием новых предложений, и носил преимущественно спекулятивный характер”, – отмечают в компании. Розничные продавцы обеспечили 51% общего валового поглощения, за ними следуют логистические операторы (44%) и компании фармацевтической и медицинской отраслей (5%).
Сегмент электронной коммерции стал основным драйвером спроса в складском секторе, так как изменения в потребительском поведении и адаптация бизнеса к условиям войны усилили зависимость от онлайн-продаж и дистрибьюторских сетей.
Фармацевтический и медицинский секторы также демонстрировали стабильный рост, поддерживаемый расширением деятельности дистрибьюторов и аптечных сетей, обеспечивая 10-15% ежегодного валового объема поглощения.
В то же время предложение готовых к использованию фармацевтических складов остается ограниченным, что вынуждает арендаторов адаптировать существующие склады под нормативные и технические требования.
2025 год стал рекордным по объёмам введённых в эксплуатацию новых складов. Годовой объем новых площадей составил около 216 000 м², что является самым высоким показателем с 2008 года. Общий объем конкурентного предложения вырос до примерно 1,57 млн м² (+12% с начала года), полностью восстановившись до довоенного уровня.
Среди ключевых новых объектов: логистический комплекс “Александровский” III-IV (145 000 м²) и логистический комплекс “Чайки” IV (32 400 м²). Также были восстановлены 11 000 м² складских площадей комплекса RLC, поврежденных в 2022 году.
На 2026 год прогнозируется высокий уровень нового предложения, ожидается, что он составит 90 000 м². Дополнительная девелоперская активность будет формироваться за счет проектов build-to-suit.
Несмотря на рост объемов нового предложения, уровень вакантных площадей снизился до 3,5% (-0,3 п.п. с начала года). Это произошло благодаря тому, что большинство новых объектов выходило на рынок с предварительными договорами аренды, а оставшиеся площади были быстро поглощены после ввода в эксплуатацию.
Ставки аренды складов в Киеве в 2026 году
Эффективная ставка аренды Prime осталась стабильной на уровне $5,3/м²/мес (без НДС и OPEX), что соответствует пиковым довоенным периодам 2019-2021 годов. Большинство договоров аренды заключались в национальной валюте, а запрашиваемые арендные ставки для сухих складов выросли на 9% с начала года, колеблясь в диапазоне 200-250 грн/м²/мес ($4,8–$5,5).
Прогнозируется рост ставок аренды prime-класса в 2026 году, что связано с ограниченным предложением качественных складских площадей и умеренным укреплением арендных ставок. Девелоперы также сосредоточатся на дефицитных форматах, таких как мультитемпературные склады, где спрос превышает предложение. Однако повышенные риски безопасности и макроэкономическая неопределенность будут продолжать влиять на принятие решений в краткосрочной перспективе.
