«Минфин» составил рейтинг застройщиков западных регионов Украины, исследуя текущую ситуацию на рынке жилья и ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе недвижимости.
Анализ рынка недвижимости показывает, что в 2024 году на западе Украины произошли изменения в инвестиционных предпочтениях покупателей. Спрос на первичное жилье постепенно перемещается из крупных и дорогих городов в менее перегретые и более безопасные районы, где цены и риски выглядят более сбалансированными.
На украинском рынке недвижимости появились новые фавориты — локальные сегменты жилья в отдельных городах западного региона.
Кто и как строит на западе Украины
В прошлом году в Ивано-Франковской, Тернопольской, Волынской, Закарпатской и Черновицкой областях было введено в эксплуатацию почти 550 тысяч кв.м. жилья на 10,3 тысяч квартир, что превышает показатели Киева, где сдали чуть больше 10 тысяч квартир.
Для сравнения: в 2023 году в этих областях ввели в эксплуатацию около 526 тысяч кв.м. жилья на 9,2 тысяч квартир. Западноукраинские застройщики увеличивают объемы, и рынок стал вторым по активности после столицы.
В отличие от Киева, где работают несколько крупных застройщиков, на западе Украины строят десятки локальных компаний, реализующих в основном небольшие проекты. В рейтинге столичных застройщиков за 2024 год фигурировало 22 застройщика и 34 ЖК, тогда как в западном регионе — 54 застройщика и 74 жилых комплекса.
Западный регион стал одним из ключевых драйверов сегмента новостроек, что подтверждает высокий спрос на жилье из-за внутренней миграции и относительной стабильности региона.
Еще одной особенностью рынка новостроек является акцент на небольших по площади квартирах. Например, в Киеве средняя площадь квартиры составляет 76,2 кв.м., во Львове — 54,8 кв.м., а в западноукраинских новостройках — 53,4 кв.м.
В топ-5 застройщиков нового рейтинга от «Минфина» вошли компании Blago (178 тысяч кв.м. жилья — более 3,3 тысяч квартир), Socium Developer (36,3 тысячи кв.м. и 628 квартир), «Матла» (30,9 тысяч кв.м. и 556 квартир), «Луцксантехмонтаж № 536» (22,5 тысячи кв.м. и 383 квартиры) и «Интергал-Буд» (16,6 тысяч кв.м. и 297 квартир).
После топ-5 объемы введенного жилья значительно снижаются. В целом 70% застройщиков, представленных в рейтинге «Минфина», сдали менее 10 тысяч квадратных метров жилья.
В Закарпатье «Минфин» обнаружил значительные проблемы с документацией. Многие ЖК объявлены сданными, но без необходимых деклараций или сертификатов о вводе в эксплуатацию.
В Тернополе, Ивано-Франковске и Закарпатье наблюдается рост спроса на загородные проекты. Тренд 2023−2025 годов — интерес к малоэтажным домам и земельным участкам за городом.
Строительство смещается за пределы городов, формируя новые «спальные районы» запада Украины.
Еще одной особенностью застройщиков западных областей является высокая доля смешанных объектов (жилищные и коммерческие помещения). Местные девелоперы создают микрорайоны с магазинами и офисами, реализуя новый формат «города в городе».
По количеству сданных ЖК в прошлом году лидируют Ивано-Франковск и Ивано-Франковский район — 28 жилых комплексов. На втором месте — Луцк и Луцкий район с 17 ЖК, а на третьем — Тернополь и Тернопольский район с 16 ЖК.
Четвертое место занимает Ужгород и Закарпатская область с 10 комплексами, а также Львовская область (без Львова) с 7 ЖК.
Местная особенность — комфорт без резервного питания и паркинга
Большинство жилых комплексов в западноукраинских областях строятся и сдаются в течение 2−4 лет, что является хорошим показателем для первичного рынка. Однако есть и долгострои.
История реализации ЖК U One (Blago) началась еще в 2008 году, а окончательное введение в эксплуатацию произошло в сентябре 2024 года.
ЖК «Парковая аллея» строился с 2008 по 2025 год, а ЖК «На Шептицкого» — с 2010 по 2021 год. Это свидетельствует о том, что некоторые проекты проходили несколько этапов изменений и задержек.
Сочетание высокого уровня комфортности и инфраструктуры с недостатком энергетической автономности также является проблемой. Около 70% ЖК позиционируются как комфорт-класс, но цены на квадратный метр достигают 37−38 тысяч грн, а в некоторых случаях превышают 63 тысячи грн.
Резервное питание в новостройках — дефицит. Менее 20% ЖК имеют собственные генераторы, а в более 60% новостроек генераторы вообще не предусмотрены.
Паркинги также являются проблемой: подземный паркинг есть только у четверти проектов, в то время как в большинстве случаев предлагаются только гостевые места или гаражные боксы.
Укрытия в жилых комплексах часто несистемные, и лишь у небольшой части ЖК есть специализированные укрытия.
ЖК с полным «пакетом инженерии» на рынке всего 5−7%. Программа «єОселя» доступна в примерно трети ЖК, включая комфорт-класс и премиум-сегмент.
Несмотря на недостатки, жилье в западноукраинских новостройках быстро раскупается, и в более чем 20 ЖК, представленных в рейтинге «Минфина», свободных квартир уже нет.
Объекты с потенциальными рисками: на что обратить внимание покупателям
В процессе работы над рейтингом «Минфин» выявил несколько проблем, касающихся различных застройщиков в разных городах.
У застройщика Socium Developer возникли споры по ЖК «Казацкий». Речь идет о проблемах с документами и качеством строительства.
