Продажа квартиры или дома во время военных действий звучит как сюжет из фильма, но для многих украинцев это реальность. “Куда бежать, кого слушать, и что будет с документами?” — самые частые вопросы.
Ситуация уникальна: законы меняются, рынок нестабилен, покупатели осторожны. Но при правильной стратегии можно не только продать недвижимость, но и сохранить её стоимость, а иногда даже выиграть на разнице цен.
Важно понимать, что продажа сейчас — это не просто подписание договора купли-продажи. Это проверка безопасности, законности и прозрачности сделки, оценка рисков и прогнозирование финансового результата.
Разберём, что изменилось в 2025 году и как провести продажу без лишних сюрпризов и потерь.
Особенности рынка недвижимости во время войны
Военные действия радикально изменили правила игры:
- Спрос сосредоточен на относительно безопасных регионах и объектах с готовой документацией.
- Цены растут на квартиры, где нет обременений, а сделки проходят через нотариуса.
- На вторичном рынке активнее покупают квартиры с готовым ремонтом — люди избегают долгого ожидания и затрат на отделку.
- Рынок показывает тенденцию к «скоростным» сделкам: быстрее оформленные объекты уходят в топ продаж, даже если они дороже соседей на 5–7%.
Pro tip: прежде чем выставлять квартиру на продажу, оцените её юридическую “чистоту”, техническое состояние и ликвидность. Иногда дешевле вложить немного в исправление документации или мелкий ремонт, чем терять покупателей.
Юридические нюансы продажи
1. Документы и право собственности
Продавая недвижимость, убедитесь, что право собственности зарегистрировано в реестре. Любые ошибки или несовпадения могут заблокировать сделку на неопределённый срок.
2. Обременения и аресты
Во время войны некоторые объекты могут попасть под арест или быть заложены в кредитах. Проверка через Государственный реестр имущественных прав обязательна.
3. Договор купли-продажи
Обязательно нотариальное оформление. В договор стоит включать условие о проверке финансового состояния покупателя и механизм возврата средств при форс-мажоре.
Ошибка №1: полагаться на устные договорённости или договор по доверенности без проверки нотариуса.
Финансовые и налоговые аспекты
- Налог на доходы: если недвижимость была в собственности менее 3 лет — 18% НДФЛ + 1,5% военный сбор.
- Оценка стоимости: закажите независимую оценку, чтобы обосновать цену перед налоговой.
- Комиссии: риелторы сейчас берут до 5–7% за сопровождение сделки в нестабильной ситуации.
Лайфхак: указывайте цену «чистую» с налогами — это повышает доверие и снижает риск конфликтов с покупателем.
Пошаговый алгоритм безопасной продажи
- Проверка собственника и всех правоустанавливающих документов.
- Анализ обременений, кредитов и арестов.
- Подготовка договора купли-продажи с учётом текущего законодательства и военного контекста.
- Оценка реальной рыночной стоимости и установка цены.
- Работа с проверенными покупателями через нотариуса или риелтора.
- Регистрация сделки в государственном реестре.
Example: собственник квартиры в Днепре продал объект в марте 2025 через нотариуса. Цена была ниже рыночной на 5%, зато сделка прошла за 4 дня без риска блокировки в реестре.
Типичные ошибки при продаже во время войны
- Продажа «на словах» без нотариального договора.
- Игнорирование налогов и комиссий.
- Недооценка проверки покупателя — при форс-мажоре возврат денег может быть проблемой.
- Попытка продать объекты в зоне боевых действий без страхования рисков.
Важно: даже небольшая неточность в документах может отложить сделку на месяцы или создать финансовые потери.
Как война влияет на спрос и цены
- Спрос концентрируется на безопасных районах и объектах с полной документацией.
- Вторичный рынок стабилизировался на объектах с готовым ремонтом и готовыми к проживанию квартирами.
- Онлайн-платформы и цифровая регистрация ускоряют сделки.
- Появляются инструменты страхования сделок: депозит нотариуса, гарантийные фонды.
Pro tip: используйте онлайн-реестры для проверки прав собственности и покупателей — это снижает риск мошенничества и экономит время.
Вывод и рекомендации
Продажа недвижимости во время войны возможна и безопасна — если соблюдать юридическую чистоту, проверять покупателей и правильно оформлять документы.
В 2025 году продать квартиру и остаться в плюсе реально — если знать правила игры, оценивать риски и действовать продуманно.
Планируете сделку? Свяжитесь с PerfectTeam, чтобы рассчитать налоги, проверить риски и оформить продажу без сюрпризов.
