Переуступка — больше чем простая сделка
На первый взгляд всё выглядит просто: застройщик ещё не ввёл дом в эксплуатацию, инвестор продаёт свои права, покупатель получает квартиру дешевле. Но переуступка — это не просто «короткий путь» к квартире.
Она больше похожа на покупку прав и обязанностей, где каждая деталь может сэкономить десятки тысяч гривен или стать источником проблем на годы.
И если добавить сюда государственную ипотечную программу «еОселя», ситуация становится ещё интереснее: программа открывает новые возможности, но и добавляет нюансов, о которых нужно знать до сделки.
Что такое переуступка простыми словами
Переуступка — это передача права требования на квартиру от первичного инвестора к новому покупателю.
Квартира физически ещё не является объектом недвижимости, поэтому речь идёт не о покупке квадратных метров, а о месте в очереди на их получение.
Чаще всего это:
- договор инвестирования;
- договор участия в фонде финансирования строительства (ФФБ);
- предварительный договор купли-продажи.
Pro tip: проверяйте не только квартиру, но и инвестора, который продаёт права, а также его финансовую дисциплину.
Почему переуступки актуальны в 2025 году
После войны и экономической нестабильности рынок первичного жилья стремительно изменился.
Программа «еОселя», стартовавшая в октябре 2022 года, открыла новые возможности: на ноябрь 2025 года выдано более 21 400 ипотечных кредитов, половина из них — для военных и силовиков, остальные — медики, педагоги, ВПО и граждане без льгот.
Государственная ипотека предлагает две основные линии:
- льготные — 3–6% годовых;
- массовые — 7–10% годовых.
Это значительно выгоднее, чем коммерческие кредиты со ставками свыше 20%.
Основные риски переуступки
- Ограничения от застройщика: не все разрешают переуступку, а комиссия может достигать 3–10%.
- Неполная оплата: вместе с правами новый покупатель может получить обязательство доплатить остаток.
- Юридическая многослойность: договоры, приложения, акты, изменения — пропустив пункт, можно формально не стать стороной сделки.
- Налоги и расходы: НДФЛ, военный сбор, комиссии, нотариус.
Ошибка №1: считать, что переуступка всегда дешевле покупки у застройщика.
Как проверить сделку перед подписанием
- Тип договора и возможность переуступки;
- Статус строительства и документы на землю;
- Полноту оплат по договору;
- Наличие штрафов или долгов;
- Условия ввода дома в эксплуатацию;
- Кто платит комиссию застройщику.
Pro tip: дополнительно проверяйте, подходит ли квартира под условия «еОсели», если планируете использовать льготную ипотеку.
Безопасная схема оформления переуступки
- Проверка договора первичного инвестора;
- Письменное согласование переуступки от застройщика или ФФБ;
- Подписание договора переуступки (часто нотариально);
- Регистрация изменений во внутренних реестрах;
- Подтверждение перехода прав новому покупателю.
Pro tip: даже один пропущенный шаг может формально лишить вас прав.
Как «еОселя» меняет рынок
- Программа стимулирует спрос на новое и готовое жильё;
- Военные, ВПО, медики, педагоги и молодёжь получают льготную ставку;
- Дополнительно государство компенсирует часть первого взноса и ежемесячных платежей.
Интересно: на конец 2024 года подано более 236 тыс. заявок, но реальный потенциал финансирования ограничен. Поэтому часто переуступка в комбинации с «еОселей» — единственный путь к доступному кредиту.
В 2025 году комбинация переуступки и государственной ипотеки «еОселя» позволяет получить жильё дешевле, с низкими ставками и относительно коротким циклом оформления.
Консультация перед покупкой всегда дешевле, чем исправление ошибок после сделки.
