Переуступка — звучит просто, но нюансов больше, чем кажется
На первый взгляд всё выглядит логично: застройщик ещё не ввёл дом в эксплуатацию, инвестор продаёт свои права, покупатель получает квартиру дешевле, чем в отделе продаж.
Именно поэтому переуступка кажется «коротким путём» к выгодной сделке.
Но на практике переуступка — это не покупка квартиры, а покупка прав и обязательств. И здесь начинаются детали, которые либо экономят десятки тысяч гривен, либо создают проблемы на годы.
Разберём, как работает переуступка в 2025 году, где самые большие риски и как пройти этот путь без неприятных сюрпризов.
Что такое переуступка прав простыми словами
Переуступка — это передача права требования на квартиру от первичного инвестора к новому покупателю.
Физически квартиры ещё не существует как объекта недвижимости, поэтому речь идёт не о купле-продаже, а о смене стороны в договоре.
Чаще всего это:
- договор инвестирования;
- договор участия в фонде финансирования строительства (ФФБ);
- предварительный договор купли-продажи.
Важно: вы покупаете не «квадратные метры», а место в очереди на их получение.
Почему переуступки стали популярнее
Есть несколько причин, почему в 2024–2025 годах рынок переуступок активизировался:
- часть инвесторов фиксирует прибыль до ввода дома в эксплуатацию;
- покупатели ищут цену ниже, чем у застройщика;
- появляются готовые планировки без ожидания старта продаж;
- в некоторых ЖК первичные продажи уже закрыты.
Но популярность не равна безопасности.
Основные риски переуступки, о которых не говорят в рекламе
1. Ограничения со стороны застройщика
Не все застройщики разрешают переуступку или устанавливают:
- комиссию (иногда 3–10%);
- требование полной оплаты;
- ограничения по срокам.
2. Неполная оплата квартиры
Первичный инвестор мог оплатить лишь часть стоимости.
Вместе с правами вы можете получить обязательство доплатить остаток — часто по новым ценам.
3. Юридическая «многослойность»
Один договор → приложения → акты → изменения → внутренние правила ФФБ.
Без анализа легко пропустить критический пункт.
4. Налоги и расходы
Для продавца — НДФЛ и военный сбор.
Для покупателя — комиссии, нотариус, регистрационные платежи.
Ошибка №1: считать, что переуступка всегда дешевле покупки у застройщика.
Что обязательно проверить перед сделкой
Чек-лист покупателя
- Тип договора и возможность переуступки.
- Статус строительства и документы на землю.
- Полноту оплат по договору.
- Наличие штрафов или долгов.
- Условия ввода дома в эксплуатацию.
- Кто платит комиссию застройщику.
Pro tip: проверяйте не только квартиру, но и инвестора, который продаёт права.
Как выглядит безопасная схема оформления
- Проверка договора первичного инвестора.
- Письменное согласование переуступки от застройщика или ФФБ.
- Подписание договора переуступки (часто нотариально).
- Регистрация изменений во внутренних реестрах застройщика / ФФБ.
- Отдельное подтверждение перехода прав новому покупателю.
Здесь нет «мелочей». Один пропущенный этап — и вы формально не сторона договора.
Example: типичная ситуация из практики
Инвестор купил квартиру в 2021 году, продал по переуступке в 2025.
Цена выгодная, но:
- часть стоимости не оплачена;
- застройщик повысил цену для доплат;
- комиссию за переуступку не заложили в сделку.
В результате покупатель заплатил почти столько же, сколько в отделе продаж, но с большими рисками.
Когда переуступка действительно выгодна
- Дом на финальной стадии.
- Полная оплата квартиры.
- Прозрачный договор без «сюрпризов».
- Реальная разница в цене, а не номинальная.
Вывод
Переуступка прав — это не риск сама по себе.
Риск — это отсутствие проверки и иллюзия простоты.
В 2025 году безопасно оформить переуступку реально.
Вопрос лишь в том, знаете ли вы правила игры до подписания документов, а не после.
Если сомневаетесь — это нормально.
В таких сделках консультация до покупки почти всегда дешевле, чем исправление ошибок после.
