В условиях, когда прямые инвестиции в недвижимость требуют значительных средств, коллективные схемы становятся доступными для частных инвесторов. Вместо покупки квартиры вы можете приобрести долю в фонде или проекте, получая доход от аренды или продажи. Рассмотрим механику, примеры и риски на украинском рынке.
REIT-фонды: пассивный доход от коммерческой недвижимости
Фонды Real Estate Investment Trust (REIT) позволяют стать совладельцем доходной жилой и коммерческой недвижимости, включая квартиры, торговые центры и офисы. Управляющая компания приобретает активы, ищет арендаторов и распределяет прибыль между инвесторами.
Как это работает
- Инвестор покупает сертификаты (доли фонда);
- Фонд инвестирует в недвижимость, получает аренду или продает активы;
- ≥90% прибыли распределяется в виде дивидендов ежемесячно, ежеквартально или ежегодно, а также происходит рост стоимости пая.
Доходность составляет 6−15% годовых в гривне или долларах, что включает стабильный доход от аренды и капитализацию.
Минимальный порог входа обычно составляет от 122 тыс. грн, а доинвестиция — от 1 тыс. грн. Например, в S1 REIT инвестор владеет долей в форме инвестиционных сертификатов, что юридически оформляется как право общей долевой собственности на активы фонда.
По словам коммерческого директора S1 REIT Виктора Бойчука, инвестор получает полный пакет прав на свою долю:
- право на доход — регулярные дивиденды от арендной деятельности;
- право на капитализацию — прибыль от роста рыночной стоимости объектов;
- право на распоряжение — возможность продать свою долю в любой момент.
«Управление берет на себя профессиональная команда, освобождая инвестора от рутинных задач, таких как поиск арендаторов и получение арендных платежей», — отметил Виктор Бойчук.
Доходность REIT-фондов
Для понимания доходности приведем сравнительную таблицу нескольких платформ:
Платформа/ФондТипМин. входДоходностьАктивыОсобенностиInzhur REITREIT4 тыс. грн8−10% ргодовых (грн)Коммерция (McDonald’s), энергетикаЛидер по активам, фокус на международные брендыТвоє КолоREIT121 тыс. грн (доп. 1 тыс.)6−15% (грн/долл.)Коммерческая недвижимостьГибкие паи, валютные выплатыS1 REITREIT122 тыс. грн базовый (доп. 1 тыс.)8,2−10% (долл.) годовых, ежемесячноКвартиры в доходных домах от девелопераStandard OneBuild-to-Rent объектыПервый фонд, позволяющий инвестировать в доходные жилые объекты с возможностью выбора между готовым объектом или объектом на этапе строительства.ҐрунтовноREIT50 тыс. грн10−12%Аграрная недвижимостьЗащита от гривневой инфляции
Прогнозы S1 REIT основываются на консервативных оценках, однако фактические результаты часто превышают их. Например, по итогам 2025 года фонд «ВДНХ» планировал 8,2% в долларе, а фактически получил 16,9%.
Доходность фондов S1 REIT включает два компонента: чистый арендный доход и рост рыночной цены актива. Иногда фактическая доходность оказывается выше прогнозной, как в случае с фондом S1 ВДНХ.
По словам Виктора Бойчука, это связано с ростом стоимости вторичной недвижимости в Киеве и высоким спросом на квартиры фонда.
«Инвестиции в фонды „С1 ВДНХ/Оболонь“ защищают инвестора от многих рисков, но не от всех. Запланированная прибыль не гарантируется. Результаты фонда в прошлом не являются гарантией доходов в будущем», — добавил он.
Краудфандинг девелоперов: от строительства до профита
Краудфандинговые платформы финансируют конкретные объекты, такие как жилые комплексы и коммерческие здания. Ваши средства идут застройщику на строительство или реновацию.
Механика: вы приобретаете облигации или паи проекта на 1−3 года. После завершения проекта вы получаете возврат инвестиций плюс фиксированный процент или долю от реализации.
Доходность составляет 8−20% годовых в долларе в зависимости от рынка и девелопера. Минимальный порог входа составляет 4−10 тыс. грн, что делает этот вариант доступным. Например, ЖК Stolitsa Group предлагает минимальный вход в 10 тыс. гривен с доходностью 12−18% в долларе.
Коллективные инвестиции предоставляют возможность инвестировать в недвижимость с малым капиталом. Лицензированные продукты и старт от 10−20 тыс. грн позволяют постепенно увеличивать портфель до 8−12% годовых.
Между REIT-фондами и краудфандингом есть различия. В отличие от краудфандинга, где сначала собираются деньги, а затем ищется объект, в REIT фонды инвестируют собственный капитал и только потом предлагают активы инвесторам.
«Покупая сертификат, вы сразу становитесь совладельцем уже существующего объекта недвижимости», — подчеркнули в S1 REIT.
Риски, налоги и прозрачность
К рискам относятся:
- военные: разрушение активов;
- рыночные: падение аренды;
- девелоперские: задержки;
- регуляторные: изменения в законодательстве;
- налоги: 18% + 1,5% на дивиденды.
Представители S1 REIT выделили три ключевых риска и способы их минимизации:
Военные риски: физическое повреждение имущества минимизируется диверсификацией локаций. Разные фонды имеют разные объекты, что снижает вероятность повреждений.
Риск простоя: отсутствие арендатора минимизируется уникальным форматом недвижимости, предлагаемым S1 REIT, который включает объекты в топовых локациях с высоким арендным спросом.
Рыночные колебания: понижение цен на аренду или недвижимость нивелируется долгосрочным владением. Даже в условиях кризиса рынок недвижимости показывает стабильность и потенциал роста цен.
Прозрачность отчетности для инвесторов является приоритетом S1 REIT и включает регулярные отчеты, государственный надзор и ежегодный независимый аудит.
Вывод
В заключение, рекомендуется начинать с REIT, инвестируя 5−7 тыс. долларов и диверсифицируя 2−3 фонда. S1 REIT привлекает внимание благодаря фокусу на доходной жилой недвижимости в формате Build-to-Rent, что обеспечивает стабильный денежный поток.
Источник: https://news.finance.ua/ru/kollektivnye-investicii-v-nedvizhimost-mozhno-li-na-etom-zarabotat
