Квартира может быть «красивой снаружи», но очень и очень проблемной по документам. И если в ремонте ошибки обходятся тысячами, то ошибки в документах — годами судов и потерянными нервами. Сейчас ужесточаются требования к регистрации сделок, банки тщательнее проверяют продавцов, случаи мошенничества всё так же встречаются.
В этом материале разберёмся, что именно проверять, какие документы запросить и как не попасть в ловушку «идеальных» продавцов.
Что такое «юридически чистая квартира»
Коротко: это недвижимость без долгов, арестов, скрытых собственников, споров и прав третьих лиц. Юрчистота — ваш щит от ситуаций вроде «появился наследник» или «квартиру продали по поддельной доверенности».
Иногда владелец жилья юридически не может продать свою квартиру. Это происходит, если на недвижимость наложен арест или действует другой запрет на отчуждение. Знать об этом важно, чтобы не столкнуться с серьёзными проблемами при сделке.
Проверка таких ограничений входит в обязанности нотариуса, однако при желании это можно сделать и самостоятельно. Вся информация доступна онлайн в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. В выписке указывается, есть ли запрет на продажу квартиры или обременение, например ипотека.
Что нужно проверить в 2025 году
1. Право собственности продавца
Это фундамент. Продавец должен владеть квартирой законно и единолично — либо иметь согласие всех собственников.
Проверьте:
- Выписку из реестра прав (ЕГРН / реестр Минюста)
- Договор основания: купли-продажи, дарения, приватизации, наследства
- Паспорт продавца
Ошибка №1: покупатель не сравнил данные в реестре с паспортом — совпадение ФИО ещё не гарантия, что перед вами настоящий владелец.
Pro tip: запросите актуальную выписку на день сделки — не старше 48 часов.
-
Наличие обременений и запретов
Обременения — это ограничения, которые могут влиять на право собственника распоряжаться квартирой. В 2025 году наиболее часто встречаются ипотека или залог, арест имущества, запрет на регистрационные действия, судебные споры и, реже, сервитуты. Вся эта информация должна быть отражена в выписке из реестра. Если квартира находится в ипотеке, это не повод отказываться от покупки: главное — правильно оформить сделку, закрыв долг продавца через аккредитив или банковскую ячейку.
-
История перехода прав: сколько раз продавалась квартира
Квартира, прошедшая через 5–6 сделок за короткий период, — повод обратить свое внимание и насторожиться. Чекните, насколько часто ее перепродавали за год и были ли в этом списке купли-продажи с участием пожилих людей, опекунов, доверенностей.
Если у продавца была доверенность: обязательно убедитесь, что она реальная и действующая на момент подписания договора.
-
Прописанные лица и риск «скрытых жильцов»
Даже если человек не собственник, он может иметь право проживания — особенно несовершеннолетние. Необходимо запросить справку о зарегистрированных жильцах и подтверджение, что дети не имеют права пользования после продажи.
Может случиться такое, что в квартире прописан человек, отбывающий наказание, который после освобождения имеет право вернуться и продолжать быть собственником и проживать там.
-
Долги по коммунальным платежам
В 2025 году долг не переходит на нового собственника юридически, но фактически «повесить» его на вас могут попытаться.
Проверьте:
- счета за электроэнергию, газ, воду;
- квитанции ОСМД/ЖЭКа.
При необходимости оформите акт сверки.
-
Проверка продавца: не находится ли он в рисковой зоне
Иногда трудности возникают не из-за самой квартиры, а из-за её владельца. Важно проверить, нет ли у продавца открытых судебных дел через публичные реестры, признака банкротства или исполнительных производств. Если собственник имеет долги, кредиторы могут попытаться оспорить сделку после её заключения.
-
Документы на перепланировку
Если перепланировка сделана «по-тихому», банк может не одобрить ипотеку, а БТИ потребует вернуть всё как было.
Проверьте:
- технический паспорт;
- соответствие планировки фактическому состоянию;
- разрешительные документы (если были работы).
Как сделать правильно: готовый чек-лист покупателя
Проверьте квартиру по 9 пунктам:
- Право собственности
- Обременения
- История переходов
- Прописанные лица
- Несовершеннолетние жильцы
- Судебные споры и исполнительные производства
- Долги по коммунальным
- Перепланировки
- Паспортные данные продавца
Пример из жизни: реальная ситуация
«Покупатель внёс аванс, квартира выглядела идеально. Но юрист проверил реестр и нашёл исполнительное производство: владелец имел крупные долги, по которым кредиторы могли наложить арест. Сделку остановили. В итоге покупатель нашёл другую квартиру и сэкономил себе год нервов.»
Вывод: даже один пункт проверки может остановить плохую сделку.
Чтобы защитить свои деньги и нервы, каждому необходимо проверить юридическую чистоту недвижимости. В 2025 году рисков меньше, чем 10 лет назад, но появилось больше нюансов в законах, электронных реестрах и оформлении. Если пройти по чек-листу, вероятность купить «проблемную» квартиру стремится к нулю.
Планируете покупку? Обратитесь в Perfect Team — проведём юридическую проверку и просчитаем риски до подписания договора.
