Большинство проблем при покупке «вторички» возникают не из-за «плохих продавцов», а из-за пропущенных проверок. Решение — короткая проверка квартиры перед покупкой по чек-листу: документы, юридическая чистота, осмотр и финальные расчёты. Ниже разложим, как проверить квартиру перед покупкой в Украине так, чтобы не попасть на деньги и не увязнуть в долгах. Начнём с документов, ведь там чаще всего прячутся риски.
Какие документы проверить перед покупкой квартиры и где их смотреть
Чтобы самостоятельно подготовиться перед покупкой приватизированной квартиры, необходимо знать, какие документы нужно запросить у продавца. В первую очередь должен быть:
- Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, дарения, наследства или иной акт, на основании которого возникло право собственности. По нему сверяются ФИО собственника, адрес, дата и основание права.
*Как проверить? Просите оригинал либо нотариально заверенную копию, так вы исключите подмену страниц и неточности. - Далее понадобится актуальная выписка из госреестра прав на недвижимость. Именно она показывает действующего собственника, историю переходов прав и наличие обременений: ипотеки, ареста, запрета отчуждения.
*Выписку берут непосредственно перед сделкой в госреестрах, чтобы не пропустить новые записи и видеть актуальную информацию. - Обязательно сверяйте технический паспорт: планировку, общую/жилую площадь, год и серию дома. Техпаспорт нужен, чтобы убедиться, что фактическая конфигурация квартиры соответствует документам.
*Запросите подтверждающие бумаги из органа техинвентаризации. - Отдельно проверьте регистрацию жильцов. Возьмите справку о зарегистрированных по адресу лицах — это критично при наличии несовершеннолетних, которых невозможно потом будет «выписать задним числом».
*Справку заказываем в ЦНАП или подразделении Государственной миграционной службы Украины. - Параллельно запросите свежие справки об отсутствии коммунальных задолженностей по всем лицевым счетам (электроэнергия, вода, газ) и от управляющей компании — чтобы на вас не легли «хвосты» предыдущего владельца.
*Такие документы запрашиваются у поставщиков коммунальных услуг и в ОСББ. - Если продавец состоит в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги на отчуждение. Этот документ защищает от последующих споров и попыток оспорить сделку.
*К кому обратиться чтобы взять? Однозначно к нотариусу.
Документы и их проверка — фундамент сделки. Когда картина по бумагам ясна, и юридическая проверка квартиры перед покупкой пройдена, переходите к следующему шагу — осмотру.
Осмотр квартиры и дома: на что смотреть на показе
Ну что, вот он тот этап, от которого зависит комфорт жизни и итоговый бюджет на ремонт. Здесь мы выделим важные нюансы, на которые следует обратить внимание при покупке вторичного жилья. Так что же нужно проверить перед покупкой квартиры, чтобы понять окончательную ее стоимость и состояние? Давайте разбираться.
Планировка и метраж.
Сверяйте фактическую планировку с техпаспортом: не затронуты ли несущие стены, нет ли «съеденных» метров за счёт переносов перегородок, заложенных дверей, объединённых санузлов.
Влажность и следы протечек.
Осматривайте углы, потолки над кухней/санузлом и откосы окон. Ищите пятна, плесень, вздувшуюся краску, характерный запах сырости.
Окна и двери.
Откройте/закройте створки, проверьте фурнитуру и уплотнители, приложите ладонь — не тянет ли? Посмотрите на стеклопакеты под углом: нет ли трещин, запотевания между стёклами. По дверям должны отсутствовать перекосы.
Электрика.
Визуально оцените розетки и проводку на кухне: следы нагара, «искры», греющиеся вилки недопустимы. Проверьте нагрузкой (чайник/фен) в паре розеток.
Водопровод и канализация.
Откройте все краны: стабильное ли давление, как быстро переключается горячая/холодная вода. Заполните раковину и резко слейте — оцените скорость ухода воды и отсутствие «бурления».
Пол и перекрытия.
Пройдитесь по комнатам: нет ли заметных перепадов уровня, провалов, скрипов. Плитку легко проверить «простукиванием», ведь глухой звук укажет на отслоение.
Бытовая техника и мебель (если остаются).
Составьте список того, что передаётся с квартирой, и проверьте работоспособность: короткий запуск плиты, духовки, вытяжки, кондиционера, стиральной машины. Зафиксируйте состояние и серийные номера в описи, которая пойдёт приложением к договору.
Важно понимать, как правильно смотреть квартиру перед покупкой, ведь кто захочет купить дорогостоящую недвижимость с неисправной проводкой или плесенью в стенах? На этом этапе вам необходимо идти со списком дефектов и фиксировать их на фото/видео. Если сомневаетесь — подключайте экспертизу квартиры перед покупкой: инженер подтвердит или опровергнет скрытые дефекты и даст аргументы для торга. Качественная экспертиза квартиры избавит вас от финансовых перерасходов и приблизит к самой главной вашей мечте — долгожданного заселения.
Финальный шаг перед подписанием договора
Вы вкладываете крупную сумму не для того, чтобы потерять задаток или взять на себя чужие долги. Не подписывайте «вслепую» — ориентируйтесь на актуальные данные и подтверждённые факты. Тем более сейчас: в условиях войны в Украине, участились случаи мошенничества и давления сроками со стороны отдельных недобросовестных продавцов и посредников (подмена справок, сокрытие обременений, рекомендации “своего” нотариуса). Ваш лучший инструмент — финальная проверка квартиры перед подписью. Следуйте нашему чек-листу, чтобы: не попасть на уловки, сохранить свой капитал и приобрести тот самый уголочек счастья.
Так как материал носит информационный характер и не заменяет персональную юридическую консультацию, команда Perfect.Team поможет закрыть риски за один созвон: проведёт быструю проверку квартиры перед покупкой по реестрам Украины, сверит вводные с договором, предоставит план торга и чек-лист действий именно под ваш кейс. Получите бесплатную юридическую консультацию уже сейчас.
