В 2026 году условия программы доступного кредитования жилья «єОселя» претерпели изменения, о которых было объявлено в декабре 2025 года. Положительным моментом стало то, что мобилизованные военные теперь могут оформить ипотеку под 3%, как и контрактники. Однако появились значительные ограничения по площади и стоимости жилья. Рассмотрим, как эти изменения повлияют на спрос на государственную ипотеку и рынок недвижимости в целом.
Статистика
В 2025 году украинцы получили 7769 кредитов на жилье на сумму 14,8 млрд грн, согласно данным Минэкономики. Наибольшее количество льготных кредитов под 3% получили военнослужащие и представители сектора безопасности (2891), а под 7% – граждане без собственного жилья (2826).
Наибольшее количество ипотек с государственной поддержкой было выдано в следующих регионах:
- Киевская область — 2299;
- Киев — 2037;
- Львовская область — 501;
- Ивано-Франковская область — 488.
Большинство заемщиков приобретали жилье на первичном рынке (4881), в то время как 2888 кредитов было выдано на покупку вторичного жилья. По данным «Укрфинжилья», около 90% государственных ипотек выдают три банка: Ощадбанк, ПриватБанк и Укргазбанк.
Спрос на программу в 2026 году
На начало 2026 года программой «єОселя» воспользовались 1208 граждан, по состоянию на 23 февраля. Как и в 2025 году, наиболее активными заемщиками остаются военнослужащие, представители сектора безопасности и граждане без собственного жилья. Лидеры по количеству выданных кредитов не изменились: Киевская область, Киев и Львовщина.
Сравнение условий программы до и после изменений
Изменения условий программы были внедрены поэтапно. Сначала правительство расширило категории граждан, имеющих право на льготную ипотеку под 3%. С 11 января эту возможность получили мобилизованные военнослужащие.
С 9 февраля условия программы «єОселя» стали более строгими. Они касаются ограничений по существующему жилью, площади и стоимости объекта, а также срока отчуждения жилья. Ключевые изменения включают:
- расширение перечня льготных категорий — теперь мобилизованные военнослужащие могут получить кредит на жилье под 3%;
- участниками программы не могут быть граждане, уже владеющие жильем общей площадью 52,5 кв. м на человека или на семью из двух;
- максимальная цена 1 м² не может превышать предельную стоимость более чем на 10% (предельная стоимость 1 м² = опосредованная стоимость строительства жилья в регионе * на коэффициент 2);
- максимальная стоимость жилья не может превышать 10% от предельной стоимости;
- установлен фиксированный предел площади жилья — 115,5 м² для квартиры и 125,5 м² для дома;
- срок отчуждения жилья до подачи заявки увеличен с 12 до 36 месяцев.
Срок кредитования (от одного до 20 лет) и размер первого взноса (от 10% для молодежи до 25 лет и от 20% для остальных заемщиков) остались прежними.
Как изменение условий повлияет на рынок недвижимости
Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости, считает, что новые ограничения государственной ипотеки сократят количество доступных для покупки объектов. Например, в Киеве и его окрестностях большинство новых проектов комфорт-класса не соответствуют установленным рамкам.
«Причина в том, что нормативная цена не соответствует реальной себестоимости строительства с учетом роста цен на материалы, логистику и безопасность. В результате в программу «єОселя» попадают либо единичные объекты низкого сегмента, либо отдельные очереди, где цена была зафиксирована ранее», — отмечает эксперт.
Не уменьшится ли спрос на «єОселю»
«Люди в условиях войны принимают решения о покупке жилья, оценивая не только ставку, но и качество объекта, ликвидность и сценарий жизни в нем. Если участник программы не может найти подходящее жилье в пределах разрешенной цены, он либо откладывает покупку, либо переходит на вторичный рынок, либо ищет альтернативные финансовые модели на первичном рынке. В результате формируется отложенный спрос, и «єОселя» не становится драйвером рынка», — говорит Берещак.
Эксперт прогнозирует рост интереса к альтернативным ипотечным программам, особенно долгосрочным рассрочкам от девелоперов, которые предлагают больший выбор объектов и меньше ограничений по цене.
А как насчет девелоперов?
Finance.ua также интересовался мнением экспертов о влиянии новых условий на застройщиков. Виктория Берещак отмечает, что участие в «єОселі» подразумевает жесткий ценовой коридор, который не всегда покрывает экономику проекта. Это может привести к тому, что в программе останутся в основном крупные девелоперы, а средние и малые компании будут уменьшать свое присутствие.
Игорь Климов добавляет, что застройщикам выгодно продавать объекты через программу «єОселя», хотя это не касается премиум-сегмента.