Недвижимость долгое время считалась доступной лишь для состоятельных людей. Однако сегодня существуют инструменты, позволяющие зарабатывать на рынке недвижимости с меньшими вложениями — без необходимости покупки квартиры, арендаторов и юридических рисков. Это паевые и коллективные модели инвестирования. Рассмотрим, как они работают, что доступно украинцам и на что стоит обратить внимание.
Ключевые модели: как они устроены
Паевые и корпоративные инвестиционные фонды (ПИФ и КИФ)
Наиболее регулируемый формат в Украине. Фонд аккумулирует средства инвесторов, приобретает недвижимость или земельные участки, управляет ими и распределяет доходы. Управление фондом осуществляет лицензированная компания по управлению активами (КУА).
Существует две основные разновидности:
- Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — не является юридическим лицом, средства отделены от активов КУА. Наиболее распространен в сфере недвижимости и земельных активов.
- Корпоративный инвестиционный фонд (КИФ) представляет собой юридическое лицо в форме акционерного общества. Инвестор получает акции вместо паев.
Оба типа фондов подлежат контролю НКЦБФР. Список действующих КУА можно найти на сайте регулятора nssmc.gov.ua в разделе «Регистры». Например, одним из таких инструментов является S1 REIT, который позволяет стать совладельцем профессионально управляемой доходной недвижимости и получать стабильный доход от аренды.
Важно: названия фондов могут изменяться, закрываться или переименовываться — проверяйте актуальный реестр на nssmc.gov.ua.
Механика:
- Порог входа: от 50 до 500 тыс. грн в зависимости от фонда.
- Доходность: 10−18% годовых в валюте (аренда + рост стоимости актива).
- Горизонт: 5−10 лет (закрытые фонды).
- Ликвидность: ограничена — большинство закрытых ПИФ не позволяют досрочный выход или выход только с дисконтом (в S1 REIT предусмотрена высокая ликвидность с возможностью выхода из инвестиции в течение нескольких часов без потери доходности).
В S1 REIT, например, доходность формируется из двух источников: арендных поступлений и капитализации, то есть роста стоимости активов со временем.
Пример портфеля S1 REIT включает два фонда с разными стратегиями. Фонд S1 ВДНХ имеет доходность 8,2% годовых в валюте с ежемесячными дивидендами. Он включает готовые объекты. Фонд S1 Obolon включает квартиры в доме на финальном этапе строительства и предлагает доходность от 10% годовых в валюте благодаря высокой капитализации.
Коммерческий директор S1 REIT Виктор Бойчук отметил, что на практике результаты могут быть даже выше. Например, стоимость сертификатов фонда S1 ВДНХ за менее чем год выросла с 2124 долларов до 2244 долларов за квадратный метр, что составило 5,7% капитализации активов за отчетный период. Общая фактическая годовая доходность (капитализация + дивиденды) составила 15,8% в долларе США.
Почему не квартира?
Прямая покупка квартиры — привычный, но не самый эффективный способ инвестирования в недвижимость. Во-первых, это замораживание значительной суммы в одном активе. Во-вторых, доходность аренды в Украине редко превышает 6−8% годовых в валюте, и это до вычета затрат на обслуживание, ремонт и простои. В-третьих, ликвидность низкая: быстро продать квартиру по справедливой цене — задача не из легких, особенно в условиях военного времени.
Коллективные модели помогают решить эти проблемы: более низкий порог входа, диверсификация между несколькими активами и профессиональное управление.
По словам Виктора Бойчука, рынок коллективных инвестиций в недвижимость сейчас находится на этапе роста и масштабирования.
«Мы постепенно переходим от стихийного инвестирования в жилые объекты к институциональному, когда недвижимость становится финансовым инструментом, который легко приобрести на условиях совместного владения», — добавил он.
Целевая аудитория фондов недвижимости выходит за рамки покупателей квартир. Это вкладчики банков, покупатели облигаций, акций, криптовалют — миллионы украинцев, которые ранее не рассматривали инвестиции в недвижимость из-за высокого порога входа.
Причины популярности коллективных инвестиций включают:
- значительно более низкий порог входа по сравнению с инвестированием в отдельные объекты;
- прозрачность и прогнозируемость; инвестор может ознакомиться с бизнес-моделью фонда, проверить предыдущую динамику, результаты аудитов;
- высокая ликвидность благодаря процедуре обратного выкупа, что позволяет продать свою долю за считанные часы;
- покупка по сниженной цене: S1 REIT является оптовым покупателем активов, что позволяет приобретать недвижимость по цене ниже рыночной;
- защита от инфляции: все договоры аренды привязаны к курсу доллара, что обеспечивает стабильный доход в валюте;
- рост стоимости объектов: доходность учитывает не только арендные платежи, но и ожидаемый рост стоимости объектов в будущем.
Достоинства и риски: реальная картина
Реальные преимущества
В текущих условиях коллективные инвестиции обеспечивают диверсификацию рисков. Портфель, состоящий из нескольких объектов, минимизирует риск повреждений. Если один объект простаивает, другие продолжают приносить доход.
Пассивное управление. КУА отвечает за поиск, покупку, аренду и юридическое сопровождение. Инвестор лишь покупает сертификаты и получает отчеты, не беспокоясь о всех операционных процессах. Например, в S1 REIT этим занимается S1 Property, которая управляет объектами недвижимости для обеспечения стабильной прибыли, а контроль осуществляется через регулярные отчеты и аудиты.
Налоговые особенности. КИФ и ПИФ в Украине выступают налоговыми агентами и уплачивают налоги с дивидендов за своих инвесторов. Размер налога на дивиденды составляет 9% + 5% (НДФЛ и ВЗ).
Еще одно важное преимущество — высокая ликвидность. Продажа однокомнатной квартиры в качественных локациях может занять много времени, тогда как выход из инвестиции в сертификаты S1 REIT занимает всего 2−3 часа.
Опция доинвестирования. В S1 REIT минимальная сумма соответствует стоимости одного инвестиционного сертификата — чуть больше 1 тыс. гривен. Инвестор может гибко докупать сертификаты в зависимости от своих финансовых возможностей.
Доступ к крупным объектам. Склады, торговые центры, агроземли — активы, которые физическое лицо не сможет приобрести самостоятельно за разумные деньги.
Реальные риски
Риск простоя объектов: ситуация, когда помещение не приносит доход. Однако в S1 REIT это управляется благодаря диверсификации.
«Фонд владеет пулом юнитов, а не одним. Если в одном юните арендатор изменился, другие продолжают генерировать денежный поток», — отметил Виктор Бойчук.
Качество управления. Прибыль фонда зависит от компетентности КУА. Плохое управление может свести на нет всю прибыль.
Риски строительства (ФФС). Задержки, проблемы с разрешениями и финансовые трудности застройщика могут возникнуть даже с механизмом ФФС.
Регуляторный риск. Законы могут изменяться. Налоговые льготы для КИФ/ПИФ существуют сейчас, но могут быть пересмотрены. Однако в S1 REIT все в порядке с регуляторной точки зрения.
«Мы работаем под постоянным контролем НКЦБФР и проходим ежегодный аудит, результаты которого публикуем на нашем сайте», — добавил Виктор Бойчук.
Мошенничество. Следует остерегаться Telegram-каналов с «гарантированными 30% на недвижимости» без лицензии — это классическая схема. Всегда проверяйте КУА в реестре НКЦБФР.
Операционные риски и риски безопасности также являются частью жизни любого бизнеса в Украине.
Алгоритм выбора: пошагово
Шаг 1. Определите сумму: 100−500 тыс. грн → ПИФ/КИФ недвижимости или агроземли; >500 тыс. грн → КИФ + ФФС + международные платформы.
Шаг 2. Определите цель: Регулярный доход → КИФ с арендой/краудфандинг; Капитализация → ФФС / земельные ПИФ.
Шаг 3. Проверьте лицензию: nssmc.gov.ua → Реестры → КУА / ПИФ / КИФ / ФФБ.
Шаг 4. Изучите проспект фонда: Какие активы? Как выходить? Какая отчетность?
Шаг 5. Диверсифицируйте: минимум 3 инструмента разных типов.
Шаг 6. Посоветуйтесь с финансовым советником.
Итог
Коллективные инвестиции в недвижимость — это не замена квартиры. Это инструмент для увеличения капитала, который следует сравнивать с другими аналогичными инструментами, такими как депозиты, краудфандинг, акции и облигации. Этот инструмент имеет свои преимущества и ограничения. Он подходит тем, кто:
- хочет диверсифицировать капитал за пределами депозитов и ОВГЗ;
- не готов или не может вложить несколько миллионов в один объект;
- понимает, что это долгосрочный инструмент, а не способ быстро заработать.
Главное правило — использовать только лицензированные КУА, проверенные через реестр НКЦБФР, и иметь реалистичные ожидания. Недвижимость остается надежным активом, но только при понимании, во что вы вкладываете.
Источник: https://news.finance.ua/ru/investicii-v-nedvizhimost-bez-pokupki-kvartiry
