Інвестиції в закордонну нерухомість стають все більш популярними серед українців. Дехто купує квартири в Польщі для навчання дітей, інші розглядають Іспанію як джерело орендного доходу, а треті обирають США або Німеччину для збереження капіталу в стабільній юрисдикції. У 2026 році…
Інвестиції в закордонну нерухомість стають все більш популярними серед українців. Дехто купує квартири в Польщі для навчання дітей, інші розглядають Іспанію як джерело орендного доходу, а треті обирають США або Німеччину для збереження капіталу в стабільній юрисдикції. У 2026 році інвестори повинні оцінювати країну не за особистими вподобаннями, а за конкретними критеріями: реальна дохідність оренди, передбачуваність економіки, робота судової системи, податкове навантаження та можливість продажу активу. Також важливо враховувати, чи хочеться там жити або проводити відпустку.
Критерії вибору: «фільтр інвестора»
Перше, на що звертають увагу інвестори, — це дохідність. Якщо реклама обіцяє 10−12% річних, це може звучати привабливо. Однак досвідчені інвестори ставлять уточнюючі запитання: це валова чи чиста дохідність? Яка реальна прибуток після сплати податків, витрат на управління та комунальних платежів? Наприклад, у Німеччині валова дохідність по житловій оренді у 2025 році становить близько 3,4−3,5%. При вартості квартири 300 тисяч євро орендний дохід може становити 10−11 тисяч євро на рік, але після вирахування всіх витрат чиста дохідність може знизитися до 2−3% річних. Тим не менш, багато інвесторів обирають такі юрисдикції через їхню стабільність і прозорість.
Для інвесторів також важливі макроекономічні показники та політична стабільність. Сильна економіка з передбачуваною інфляцією та стабільною політичною системою знижує ризик різких коливань цін і неплатежів орендарів. Важливо не тільки поточний стан, але й тренди: чи зростає ВВП, чи є інвестиції в інфраструктуру, чи створюються нові робочі місця. Третім критерієм є захист прав власності. Інвестори повинні знати, чи можуть вони володіти нерухомістю на своє ім’я, наскільки надійний державний реєстр прав і як працюють суди у разі суперечок. У розвинених країнах захист прав власності вважається нормою, тоді як у більш ризикових країнах це вимагає додаткового аналізу.
Читайте також: Колективні інвестиції в нерухомість: чи можна на цьому заробити?
Ліквідність ринку також має значення. Важливо не тільки, зростають чи ціни, але й наскільки легко вийти з інвестиції, якщо зміняться обставини або податкові правила. Наявність прозорої статистики та активного вторинного ринку також критично важлива для інвесторів.
Факти замість міфів
Якщо розглянути цифри, стає очевидно, чому інвестори по-різному оцінюють одні й ті ж країни. У Німеччині валова дохідність по житловій оренді становить 3−4%. У Нідерландах у 2026 році вона оцінюється приблизно в 7,2%, але в залежності від міста може варіюватися: студії в Роттердамі показують близько 8%, а двокімнатні квартири в Амстердамі — близько 6,4%. В Іспанії валова дохідність житлової оренди в 2024−2025 роках перевищує 7%. Наприклад, квартира вартістю 210 тисяч євро з орендною ставкою 1 200 євро на місяць може приносити більше 14 тисяч євро на рік. У Польщі валова дохідність на житловому ринку в 2025 році становить більше 7%, що робить країну привабливою для інвесторів.
Глобальні індекси показують, що часи, коли ціни зростали двозначними темпами, залишилися в минулому. За даними Prime Global Cities Index від Knight Frank, преміальні сегменти житлової нерухомості в 46 найбільших містах світу в середньому показали зростання цін всього близько 2,5% на рік. Водночас, наприклад, у Дубаї ціни в преміум-сегменті зросли на 198% за п’ять років, тоді як багато європейських столиць показали скромні результати. Це сигнал для інвесторів: покладатися тільки на зростання цін стає ризиковано, і орендний дохід виходить на перший план.
Різні стартові бюджети
Стартовий бюджет також відіграє важливу роль. Формально «середній чек» у 150−200 тисяч євро може означати різні речі в різних країнах. У деяких німецьких і нідерландських містах це може бути лише нижня межа для скромної квартири, тоді як у Південній Європі це може бути пристойний об’єкт з потенціалом для туристичної оренди. У Центральній Європі це може дозволити купити дві невеликі квартири в різних локаціях. Інвестори повинні враховувати не тільки середні ціни, але й структуру ринку, а також те, що вони отримують за свої гроші: площу, локацію та якість об’єкта.
Невидимі ризики
В міжнародних інвестиціях існують додаткові ризики. Перший — валютний. Якщо ви заробляєте в одній валюті, інвестуєте в іншу і витрачаєте в третій, загальний результат може відрізнятися від очікуваного. Другий — регуляторний. Політичні рішення можуть обмежити короткострокову оренду, підвищити податки або ввести нові вимоги до будівель. Третій — операційний. Володіння нерухомістю за кордоном часто вимагає взаємодії з управляючою компанією, що може суттєво знизити очікувану дохідність.
Джерело: https://news.finance.ua/ru/samye-privlekatel-nye-strany-dlya-investiciy-v-nedvizhimost
