Більшість проблем при купівлі «вторинки» виникають не через «поганих продавців», а через пропущені перевірки. Рішення — коротка перевірка квартири перед покупкою за чек-листом: документи, юридична чистота, огляд та фінальні розрахунки. Нижче розкладемо, як перевірити квартиру перед покупкою в Україні так, щоб не потрапити у пастку та не загрузнути у боргах. Почнемо з документів, адже там найчастіше ховаються ризики.
Які документи перевірити перед покупкою квартири і де їх дивитися
Щоб самостійно підготуватися перед покупкою приватизованої квартири, необхідно знати які документи потрібно запросити у продавця. Насамперед має бути:
- Правовстановлюючий документ: договір купівлі-продажу, дарування, спадщини чи інший акт, на підставі якого виникло право власності. За ним звіряються ПІБ власника, адресу, дату та підставу права.
*Як перевірити? Просіть оригінал або нотаріально завірену копію, так ви виключите заміну сторінок та неточності. - Далі знадобиться актуальний витяг з держреєстру прав на нерухомість. Саме вона показує чинного власника, історію переходів прав та наявність обтяжень: іпотеки, арешту, заборони відчуження.
*Виписку беруть безпосередньо перед угодою у держреєстрах, щоб не пропустити нові записи та бачити актуальну інформацію. - Обов’язково завіряйте технічний паспорт: планування, загальну/житлову площу, рік та серію будинку. Техпаспорт потрібен щоби переконатися, що фактична конфігурація квартири відповідає документам.
*Запросіть підтверджуючі папери з органу техінвентаризації. - Окремо перевірте реєстрацію мешканців. Візьміть довідку про зареєстрованих на адресу осіб — це критично за наявності неповнолітніх, яких неможливо потім «виписати заднім числом».
*Довідку замовляємо у ЦНАП або підрозділі Державної міграційної служби України. - Паралельно запросіть нові довідки про відсутність комунальних заборгованостей за всіма лицьовими рахунками (електроенергія, вода, газ) і від компанії, що управляє, — щоб на вас не лягли «хвости» попереднього власника.
*Такі документи запитуються у постачальників комунальних послуг та в ОСББ. - Якщо продавець одружений, знадобиться нотаріально засвідчена згода чоловіка/дружини на відчуження. Цей документ захищає від подальших суперечок та спроб оскаржити угоду.
*До кого звернутися щоб взяти? Однозначно до нотаріуса.
Документи та їх перевірка є фундаментом угоди. Коли картина з паперів ясна, і юридична перевірка квартири перед покупкою пройдена, переходьте до наступного кроку — огляду.
Огляд квартири та будинку: на що дивитися на показі
Ось він той етап, від якого залежить комфорт життя і підсумковий бюджет на ремонт. Тут ми виділимо важливі нюанси, на які слід звернути увагу перед купівлею вторинного житла. Так що ж потрібно перевірити перед покупкою квартири, щоб зрозуміти остаточну її вартість та стан? Давайте розберемось.
Планування та метраж.
Звіряйте фактичне планування з техпаспортом: чи не зачепили несучі стіни, чи немає «з’їдених» метрів за рахунок переносів перегородок, закладених дверей або об’єднаних санвузлів.
Вологість та сліди протікання.
Оглядайте кути, стелі над кухнею/санвузлом та відкоси вікон. Шукайте плями, цвіль, фарбу що здулася, характерний запах вогкості.
Вікна та двері.
Відкрийте/закрийте стулки, перевірте фурнітуру та ущільнювачі, прикладіть долоню — чи не тягне? Подивіться на склопакети під кутом: чи немає тріщин, запотівання між склом. По дверях повинні бути відсутні перекоси.
Електрика.
Візуально оцініть розетки і проводку на кухні: сліди нагару, «іскри» вилки що гріються — неприпустимі. Перевірте навантаженням (чайник/фен) у парі розеток.
Водопровід та каналізація.
Відкрийте всі крани: чи стабільний тиск, як швидко перемикається гаряча/холодна вода. Заповніть раковину і різко злийте — оцініть швидкість догляду води та відсутність “вирування”.
Підлога та перекриття.
Пройдіться кімнатами: чи немає помітних перепадів рівня, провалів, скрипів. Плитку легко перевірити «простукування», адже глухий звук вкаже на відшарування.
Побутова техніка та меблі (якщо залишаються).
Складіть список того, що передається з квартирою, та перевірте працездатність: короткий запуск плити, духовки, витяжки, кондиціонера, пральної машини. Зафіксуйте стан та серійні номери в описі, який піде додатком до договору.
Важливо розуміти, як правильно оглядати квартиру перед покупкою, адже хто захоче купити дорогу нерухомість із несправною проводкою чи пліснявою у стінах? На цьому етапі вам необхідно йти зі списком дефектів та фіксувати їх на фото/відео. Якщо сумніваєтеся — підключайте експертизу квартири перед покупкою: інженер підтвердить або спростує приховані дефекти та надасть аргументи для торгу. Якісна експертиза квартири позбавить вас від фінансових перевитрат і наблизить до найголовнішої вашої мрії — довгоочікуваного заселення.
Фінальний крок перед підписанням договору
Ви вкладаєте велику суму не для того, щоби втратити завдаток або взяти на себе чужі борги. Не підписуйте «наосліп» — орієнтуйтесь на актуальні дані та підтверджені факти. Тим більше зараз: в умовах війни в Україні, почастішали випадки шахрайства та тиску термінами з боку окремих недобросовісних продавців та посередників (підміна довідок, приховування обтяжень, рекомендації “свого” нотаріуса). Ваш найкращий інструмент — фінальна перевірка квартири перед підписом. Дотримуйтесь нашого чек-листа, щоб: не потрапити на злі махінації, зберегти свій капітал і придбати свій омріяний куточок щастя.
Оскільки матеріал має інформаційний характер і не замінює персональну юридичну консультацію, команда Perfect.Team допоможе закрити ризики за один дзвінок: проведе швидку перевірку квартири перед покупкою за реєстрами України, звірить вступні з договором, надасть план торгу та чек-лист дій саме під ваш кейс. Отримайте безкоштовну юридичну консультацію вже зараз.
