В 2026 році умови програми доступного кредитування житла «єОселя» зазнали змін, про які було оголошено в грудні 2025 року. Позитивним моментом стало те, що мобілізовані військові тепер можуть оформити іпотеку під 3%, як і контрактники. Однак з’явилися значні обмеження по площі та вартості житла. Розглянемо, як ці зміни вплинуть на попит на державну іпотеку та ринок нерухомості в цілому.
Статистика
У 2025 році українці отримали 7769 кредитів на житло на суму 14,8 млрд грн, згідно з даними Мінекономіки. Найбільшу кількість пільгових кредитів під 3% отримали військовослужбовці та представники сектору безпеки (2891), а під 7% – громадяни без власного житла (2826).
Найбільша кількість іпотек з державною підтримкою була видана в наступних регіонах:
- Київська область — 2299;
- Київ — 2037;
- Львівська область — 501;
- Івано-Франківська область — 488.
Більшість позичальників придбали житло на первинному ринку (4881), тоді як 2888 кредитів було видано на покупку вторинного житла. За даними «Укрфінжитла», близько 90% державних іпотек видають три банки: Ощадбанк, ПриватБанк та Укргазбанк.
Попит на програму в 2026 році
На початок 2026 року програмою «єОселя» скористалися 1208 громадян, станом на 23 лютого. Як і в 2025 році, найбільш активними позичальниками залишаються військовослужбовці, представники сектору безпеки та громадяни без власного житла. Лідери за кількістю виданих кредитів не змінилися: Київська область, Київ та Львівщина.
Порівняння умов програми до і після змін
Зміни умов програми були впроваджені поетапно. Спочатку уряд розширив категорії громадян, які мають право на пільгову іпотеку під 3%. З 11 січня цю можливість отримали мобілізовані військовослужбовці.
З 9 лютого умови програми «єОселя» стали більш суворими. Вони стосуються обмежень по існуючому житлу, площі та вартості об’єкта, а також терміну відчуження житла. Ключові зміни включають:
- розширення переліку пільгових категорій — тепер мобілізовані військовослужбовці можуть отримати кредит на житло під 3%;
- учасниками програми не можуть бути громадяни, які вже володіють житлом загальною площею 52,5 кв. м на особу або на сім’ю з двох;
- максимальна ціна 1 м² не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10% (гранична вартість 1 м² = опосередкована вартість будівництва житла в регіоні * на коефіцієнт 2);
- максимальна вартість житла не може перевищувати 10% від граничної вартості;
- встановлено фіксований ліміт площі житла — 115,5 м² для квартири та 125,5 м² для будинку;
- термін відчуження житла до подачі заявки збільшено з 12 до 36 місяців.
Термін кредитування (від одного до 20 років) та розмір першого внеску (від 10% для молоді до 25 років і від 20% для інших позичальників) залишилися незмінними.
Як зміна умов вплине на ринок нерухомості
Вікторія Берещак, оглядач ринку нерухомості, вважає, що нові обмеження державної іпотеки скоротять кількість доступних для покупки об’єктів. Наприклад, у Києві та його околицях більшість нових проектів комфорт-класу не відповідають встановленим рамкам.
«Причина в тому, що нормативна ціна не відповідає реальній собівартості будівництва з урахуванням зростання цін на матеріали, логістику та безпеку. В результаті в програму «єОселя» потрапляють або одиничні об’єкти низького сегмента, або окремі черги, де ціна була зафіксована раніше», — зазначає експерт.
Чи не зменшиться попит на «єОселю»
«Люди в умовах війни приймають рішення про покупку житла, оцінюючи не тільки ставку, але й якість об’єкта, ліквідність і сценарій життя в ньому. Якщо учасник програми не може знайти підходяще житло в межах дозволеної ціни, він або відкладає покупку, або переходить на вторинний ринок, або шукає альтернативні фінансові моделі на первинному ринку. В результаті формується відкладений попит, і «єОселя» не стає драйвером ринку», — говорить Берещак.
Експерт прогнозує зростання інтересу до альтернативних іпотечних програм, особливо довгострокових розстрочок від девелоперів, які пропонують більший вибір об’єктів і менше обмежень по ціні.
А як щодо девелоперів?
Finance.ua також цікавився думкою експертів про вплив нових умов на забудовників. Вікторія Берещак зазначає, що участь у «єОселі» передбачає жорсткий ціновий коридор, який не завжди покриває економіку проекту. Це може призвести до того, що в програмі залишаться в основному великі девелопери, а середні та малі компанії будуть зменшувати свою присутність.
Ігор Клімов додає, що забудовникам вигідно продавати об’єкти через програму «єОселя», хоча це не стосується преміум-сегмента.
