Рынок недвижимости в Украине продолжает функционировать: сделки совершаются, цены колеблются, ипотечное кредитование активно. Тем не менее, для большинства семей покупка жилья без займа остается сложной задачей, а ипотека доступна лишь ограниченному кругу.
Активность на рынке недвижимости
Согласно данным НБУ, в I-III кварталах 2025 года было заключено 238 тыс. сделок купли-продажи жилья, что на 7% больше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Наибольшая активность наблюдается в Киеве и Киевской области (19,1 тыс. и 17 тыс. сделок соответственно), а также в Днепропетровской и Харьковской областях (16,8 тыс. и 14 тыс.).
Около двух третей сделок составляют квартиры, причем чаще всего покупают небольшие объекты на вторичном рынке: средняя площадь квартиры составляет 38 кв. м, а дома — 70 кв. м.
Первичный рынок под давлением
Доля новостроек в общем объеме сделок увеличивается, особенно в западных регионах. В других областях спрос ограничивается из-за рисков безопасности и несоответствия цен ожиданиям покупателей.
За девять месяцев 2025 года в результате воздушных атак было повреждено в два раза больше жилья, чем за аналогичный период 2024 года, что негативно сказывается на настроениях покупателей.
Эксперты отмечают, что из-за низкого спроса на недостроенное жилье застройщики испытывают финансовые трудности, поэтому предложение на первичном рынке в основном формируется за счет завершения ранее начатых проектов. Новые проекты запускаются преимущественно в западных регионах, где ситуация считается более безопасной, и где цены на жилье выросли больше всего.
По данным ЛУН на февраль 2026 года, самые высокие цены на однокомнатные квартиры на вторичном рынке наблюдаются в Киеве, Львове, Ужгороде, Черновцах, Ровно и Луцке, в то время как самые низкие — в Запорожье и Николаеве.
Ипотечное кредитование
Несмотря на разговоры о восстановлении кредитования, ипотека пока не влияет на общую динамику рынка. В I и II кварталах 2025 года доля сделок с ипотекой составила 2%, а в III квартале — 3%.
Однако в сегменте нового жилья до трех лет каждая пятая квартира покупается в кредит, что связано с государственной программой “єОселя”, ориентированной на первичный рынок. В этом сегменте ипотека составляет 60% от общего объема сделок, из которых около 44% — это покупка готового жилья от застройщиков.
Наибольшее использование ипотеки наблюдается в Киевской области — соотношение новых кредитов к сделкам купли-продажи составляет 8,8%. Далее следуют Волынская (5,2%), Ивано-Франковская (4,7%), Киев (4%) и Ровенская область (3,4%). В большинстве других регионов этот показатель не превышает 2%.
Основными заемщиками являются военнослужащие и правоохранители (около 40% новых ипотек в 2025 году), доля внутренне перемещенных лиц составляет около 10%.
Сколько нужно работать для покупки квартиры
Индикатор price-to-income — соотношение стоимости типового жилья к среднему годовому доходу семьи — в Киеве на 30.11.2025 составил 8,6 года как на первичном, так и на вторичном рынке, что ниже показателя 9,8 года годом ранее.
Несмотря на снижение, этот показатель указывает на низкую доступность жилья без кредита: семье необходимо направлять все доходы более 8 лет для покупки квартиры.
Необходимый доход для ипотеки
Чтобы обслуживать кредит, ежемесячный платеж не должен превышать 40% дохода семьи.
- для льготной ипотеки под 3% достаточно около 30 тыс. грн в месяц;
- для кредита под 7% – около 42 тыс. грн;
- для рыночной ипотеки под 18% – не менее 84 тыс. грн.
При этом средняя зарплата в декабре 2025 года составила около 31 тыс. грн, что делает обслуживание кредита по рыночным ставкам доступным лишь для ограниченного числа граждан. Снижение учетной ставки в 2026 году может привести к удешевлению ипотеки, однако массовым это явление вряд ли станет.
Изменения в программе «єОселя»
В декабре 2025 года Кабмин утвердил постановление № 1637, обновившее условия программы «єОселя». Перечень льготных категорий был сокращен, а спектр жилья для покупки по государственной ипотеке ограничен более доступными объектами.
Банки будут получать вознаграждение за сопровождение кредитов, а затем передавать портфель в «Укрфинжилье». Для других клиентов предусмотрена частичная компенсация процентов.
В результате выбор жилья по государственной программе сократится, и часть потенциальных заемщиков перейдет в коммерческие банки, что может поддержать развитие рыночной ипотеки. Однако из-за ограниченных доходов и продолжающейся войны спрос останется низким.
Для банков важным конкурентным преимуществом останется сотрудничество с застройщиками, чтобы предлагать ипотечные программы на условиях, которые заемщики смогут реально выдержать.
Ранее сообщалось, что по данным украинских застройщиков, треть новых квартир в 2025 году была продана благодаря программе «єОселя».
Источник: https://news.finance.ua/ru/dostupnost-zhil-ya-real-no-li-kupit-kvartiru-s-ukrainskimi-zarplatami
