Арешт квартири — це одна з найнеприємніших ситуацій для власника нерухомості. Формально житло залишається у вашій власності, але будь-які юридичні дії з ним заблоковані: продати, подарувати, обміняти, оформити іпотеку чи навіть завершити спадкове оформлення стає неможливо. Запис про арешт вноситься до Державного реєстру речових прав, і система автоматично блокує будь-які реєстраційні дії з об’єктом.
У цій статті розберемо, що робити, якщо на квартирі є арешт, які обмеження він накладає, як перевірити арешт перед купівлею, з яких причин накладається арешт нерухомого майна та як законно зняти арешт з квартири в Україні.
Що робити, якщо на квартирі є арешт
Коротка відповідь: діяти можна, але лише в межах процедури. Сам арешт не означає автоматичну втрату житла, але він повністю блокує розпорядження квартирою. Алгоритм дій виглядає так:
- З’ясувати підставу арешту – хто наклав арешт: суд чи державний/приватний виконавець, і з якої причини (борги, судовий спір, виконавче провадження).
- Отримати підтверджуючі документи – витяг з Реєстру речових прав, постанова виконавця або ухвала суду.
- Усунути причину арешту – погасити борг, виконати рішення суду або оскаржити незаконні дії виконавця.
- Подати заяву про зняття арешту – до виконавчої служби або до суду, залежно від підстав накладення обмеження.
- Проконтролювати реєстрацію зняття арешту – перевірити, щоб обмеження реально прибрали з реєстру.
Поки запис про арешт не видалений з реєстру, будь-які угоди з квартирою юридично неможливі.
Що означає арешт квартири та які обмеження він накладає
Арешт нерухомого майна — це офіційна заборона на розпорядження квартирою. Вона застосовується для забезпечення виконання зобов’язань або збереження майна до завершення судового чи виконавчого провадження.
Після накладення арешту власник:
- не може продати квартиру або обміняти її;
- не може оформити дарування;
- не може передати житло в іпотеку чи заставу;
- не може повноцінно оформити спадкові права на об’єкт;
- не зможе зареєструвати жодну угоду у нотаріуса.
Фактично квартира залишається у користуванні власника, але з юридичної точки зору вона перебуває у «замороженому» стані. Будь-яка спроба обійти обмеження призведе до відмови в реєстрації або до подальших судових проблем.
Як перевірити арешт квартири перед купівлею
Перевірка арешту — обов’язковий крок перед будь-якою угодою з нерухомістю. Це дозволяє не втратити гроші та не втягнутися у судові спори.
Основні способи перевірки:
- Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У ньому зазначаються всі обмеження, заборони та арешти. Замовити витяг можна онлайн або через нотаріуса.
- Перевірка у Єдиному реєстрі боржників. Якщо власник є боржником у виконавчому провадженні, арешт нерухомого майна — питання часу.
- Нотаріальна перевірка перед угодою. Навіть якщо продавець запевняє, що «все чисто», нотаріус все одно перевіряє реєстр і заблокує угоду за наявності арешту.
Покупцеві не варто передавати аванс чи завдаток, доки не буде отримано офіційне підтвердження відсутності арештів і заборон.
Основні причини арешту нерухомого майна
Арешт квартири в Україні найчастіше накладається з таких причин:
- Борги та фінансові зобов’язання. Кредити, аліменти, податкові борги, заборгованість за комунальні послуги. Арешт застосовується, щоб боржник не відчужив майно до погашення боргу.
- Виконавче провадження. Після відкриття провадження виконавець виносить постанову про арешт майна боржника як захід забезпечення виконання рішення.
- Судові спори. Арешт може накладатися як забезпечення позову (наприклад, при поділі майна подружжя або корпоративних конфліктах).
- Кримінальні провадження. Якщо квартира фігурує як предмет злочину або потенційний об’єкт конфіскації.
Від підстав накладення арешту залежить і процедура його зняття — через виконавчу службу або через суд.
Як зняти арешт з квартири через виконавчу службу
Найпоширеніша ситуація — арешт квартири за борги у межах виконавчого провадження. У такому разі зняття обмеження можливе після усунення підстав арешту або у разі виявлення порушень у діях виконавця.
Покроковий алгоритм дій:
- З’ясувати реквізити виконавчого провадження.
Потрібно отримати копію постанови про арешт майна або дізнатися номер виконавчого провадження у державного чи приватного виконавця. - Усунути підставу арешту.
Найчастіше це погашення боргу, штрафу або виконання рішення суду. Після виконання зобов’язань у виконавця зникають підстави для подальшого обмеження прав на майно. - Подати заяву про зняття арешту.
Власник подає письмову заяву виконавцю з вимогою винести постанову про зняття арешту з квартири. До заяви додаються документи, що підтверджують виконання зобов’язань. - Отримати постанову про зняття арешту.
Виконавець зобов’язаний винести відповідну постанову після завершення виконавчого провадження або усунення підстав для арешту. - Проконтролювати внесення змін до реєстру.
Навіть після отримання постанови важливо перевірити, щоб обмеження реально було знято в Державному реєстрі речових прав. На практиці трапляються затримки або технічні помилки.
Якщо виконавець безпідставно відмовляє або затягує процедуру, дії або бездіяльність можна оскаржити керівнику відповідного органу виконавчої служби або до суду. Для боржника основним шляхом оскарження є суд.
Судове зняття арешту з майна
Судовий шлях застосовується у двох основних випадках:
- арешт накладено судом як захід забезпечення позову;
- арешт накладено неправомірно або на майно особи, яка не є боржником.
Коли арешт накладено судом:
Потрібно подати заяву до суду про скасування забезпечення позову та обґрунтувати, що підстави для арешту відпали (змінилися обставини, вирішено спір, виконано зобов’язання). Суд оцінює ризики відчуження майна та може скасувати арешт ухвалою.
Коли арешт накладено помилково або на майно третьої особи:
Позов подає власник квартири, який не є боржником у виконавчому провадженні. У позові потрібно довести право власності та відсутність підстав для обмеження. Після набрання рішенням законної сили воно є підставою для зняття арешту в реєстрі.
Алгоритм судового зняття арешту:
- отримати витяг з реєстру із зазначенням підстав арешту;
- зібрати документи, що підтверджують право власності та неправомірність обмеження;
- подати позов або заяву про скасування забезпечення позову;
- після рішення суду проконтролювати внесення змін до реєстру.
Судове зняття арешту з майна — більш тривала процедура, але інколи це єдиний спосіб відновити право розпорядження квартирою.
Чи можна купити або продати квартиру з арештом
Коротко і чітко: ні, законно купити або продати квартиру з арештом неможливо.
Нотаріус не посвідчить договір купівлі-продажу нерухомості, дарування чи міни, якщо в реєстрі є запис про арешт або заборону відчуження. Будь-які «сірі схеми» з авансами, розписками чи попередніми договорами несуть високий ризик втрати грошей.
Основні ризики спроб угод із квартирою під арештом:
- угода не буде зареєстрована;
- покупець не набуде права власності;
- кошти можуть бути втрачені без можливості швидкого повернення;
- можливі додаткові судові спори та кримінальні ризики у разі шахрайства.
Єдиний безпечний варіант — спочатку повністю зняти арешт, перевірити відсутність обмежень у реєстрі і лише після цього укладати угоду.
Юридичний супровід при арешті квартири
Ситуації з арештом нерухомого майна майже завжди пов’язані з процесуальними нюансами: строки, підстави, правильне оформлення заяв, скарг і позовів. Самостійні дії часто призводять до затягування процедури або відмов через формальні помилки.
Юридичний супровід при арешті майна потрібен, якщо:
- незрозуміло, хто і на якій підставі наклав арешт;
- виконавець відмовляється знімати арешт після погашення боргу;
- арешт накладено помилково або на майно третьої особи;
- планується угода з нерухомістю після зняття обмежень;
- існує ризик втратити значні кошти через неправильні дії.
Фахівець допоможе оцінити підстави арешту, підготувати заяви, скарги, позов до суду та проконтролювати реєстрацію зняття обмежень.
Висновок
Арешт квартири в Україні — це не втрата права власності, але повне блокування будь-яких угод із нерухомістю. Поки в Державному реєстрі речових прав є запис про арешт або заборону відчуження, продати, подарувати, обміняти чи закласти квартиру неможливо — нотаріус відмовить у посвідченні договору.
Ключові моменти, які варто запам’ятати, якщо на квартирі є арешт:
- діяти можна і потрібно, але лише в межах встановленої процедури;
- першочергово слід з’ясувати підставу арешту (борги, судове рішення, виконавче провадження);
- найшвидший шлях зняття арешту — усунути причину обмеження та отримати постанову виконавця;
- у складних або спірних випадках застосовується судове зняття арешту з майна;
- до моменту фактичного зняття обмеження в реєстрі будь-які угоди з квартирою є незаконними та ризикованими.
Щоб не втратити час і гроші, важливо одразу перевірити арешт нерухомого майна, правильно вибудувати алгоритм дій і проконтролювати внесення змін до реєстру після зняття обмежень. У складних ситуаціях юридичний супровід при арешті квартири дозволяє уникнути помилок, затягування процедури та фінансових втрат.
