Як продати квартиру, якщо другий власник не дає згоди

Ситуація, коли квартира перебуває у спільній власності двох або більше осіб, трапляється доволі часто: спадщина, приватизація, спільно нажите майно подружжя, інвестиції з партнерами. Проблеми починаються тоді, коли один співвласник хоче продати житло, а інший категорично проти. У такому випадку продаж квартири без згоди співвласника неможливий, якщо йдеться про весь об’єкт.

У цій статті розберемо, як продати квартиру, якщо другий власник не дає згоди, які законні варіанти існують у разі конфлікту, як продати частку в квартирі без згоди іншого власника, які ризики супроводжують такі угоди та що робити в першу чергу, щоб не втратити час і гроші.

Чому без згоди всіх співвласників продати квартиру неможливо

Квартира у спільній власності належить одразу кільком особам. Це означає, що кожен співвласник має право власності на частку або на весь об’єкт у режимі спільної сумісної власності. Продаж усієї квартири у спільній власності можливий лише за згодою всіх власників.

Нотаріус не посвідчить договір купівлі-продажу, якщо хоча б один співвласник не підписав його або не надав належним чином оформлену згоду. За відсутності такої згоди угода може бути оскаржена в суді та визнана недійсною.

Водночас важливо відрізняти:

• продаж всієї квартири — потребує згоди всіх співвласників; 
• продаж частки квартири без згоди — можливий, але з дотриманням переважного права купівлі іншого співвласника та встановленої процедури повідомлення. 

Що таке спільна власність і як вона визначається

Спільна власність на нерухомість буває двох видів:

• спільна сумісна власність — частки не визначені (типово для подружжя, майна, набутого у шлюбі, або приватизованого житла); 
• спільна часткова власність — у кожного співвласника визначена конкретна частка (наприклад, 1/2, 1/3 тощо). 

Якщо квартира перебуває у спільній сумісній власності, продати частку без згоди іншого співвласника неможливо доти, доки частки не будуть визначені. Це можна зробити:

• за домовленістю сторін через нотаріально посвідчений договір про поділ майна; 
• у судовому порядку — якщо згоди немає. 

Лише після визначення часток з’являється юридична можливість продати свою частку окремо або пропонувати її для викупу іншому співвласнику.

Переважне право купівлі: як правильно запропонувати свою частку

Якщо ви плануєте продаж частки квартири без згоди співвласника, потрібно дотриматися вимог ст. 362 ЦК України про переважне право купівлі. Суть правила проста: інший співвласник має пріоритетне право викупити вашу частку на тих самих умовах, на яких ви готові продати її третій особі.

Алгоритм дій виглядає так:

1. Ви готуєте письмову пропозицію про викуп частки із зазначенням ціни, умов розрахунку та строків. 
2. Повідомлення надсилається співвласнику у нотаріально засвідченій формі або вручається з підтвердженням отримання. 
3. Іншому власнику надається 30 календарних днів для відповіді. 
4. Якщо співвласник відмовився або не відповів у встановлений строк — ви маєте право продати частку третій особі на тих самих умовах. 

Порушення цієї процедури створює ризик судового спору: співвласник може вимагати переведення на себе прав та обов’язків покупця через суд.

Умови та ризики продажу частки

Продаж частки квартири без згоди другого власника — формально законний, але практично складний. Основні ризики:

• низький попит: більшість покупців не готові купувати «частку в квартирі» без можливості повноцінно користуватися всім житлом; 
• зниження ціни: частка продається значно дешевше ринкової вартості пропорційної частини всієї квартири; 
• конфлікти з іншим співвласником після угоди; 
• високий ризик судових спорів у разі помилок у процедурі повідомлення.
  Через ці фактори продаж частки часто менш вигідний, ніж домовленість про спільний продаж усієї квартири або викуп частки іншим власником.

Як правильно скласти письмову пропозицію про викуп частки

Щоб уникнути ризиків оскарження угоди, письмова пропозиція співвласнику має бути складена коректно. У документі варто зазначити:

• точний розмір частки, що продається; 
• повну ціну продажу нерухомості та валюту розрахунків; 
• порядок оплати (одноразово, аванс, терміни); 
• строк для надання відповіді (30 днів); 
• реквізити сторін та контактні дані; 
• посилання на право переважної купівлі співвласника. 

Пропозицію доцільно нотаріально засвідчити та направити рекомендованим листом або вручити особисто під підпис. Це стане доказом дотримання процедури у разі судового спору.

Мирне врегулювання: вигідні способи домовитися

Найменш затратний за часом, нервами та грошима варіант — домовитися зі співвласником. Навіть якщо зараз співвласник не хоче продавати квартиру, часто вдається знайти компроміс, вигідний обом сторонам. Найпоширеніші варіанти мирного врегулювання:

Викуп частки іншим власником.

Один зі співвласників викуповує частку іншого та стає єдиним власником квартири. Це зручно, якщо хтось фактично проживає у квартирі, а другий не користується житлом. Такий варіант дозволяє уникнути продажу частки стороннім особам і зберегти ліквідність об’єкта.

Обмін частками або взаємні компенсації

Якщо у співвласників є інше майно, іноді домовляються про взаємозалік: частка в квартирі обмінюється на інший актив або компенсується грошима.

Спільний продаж усієї квартири

Найвигідніший з фінансової точки зору варіант. Продаж спільної квартири без згоди хоча б одного власника неможливий, але якщо вдається досягти домовленості, об’єкт продається як єдине ціле за ринковою ціною. Кожен співвласник отримує свою частину коштів відповідно до частки.

Залучення рієлтора або юриста як посередника.

Нейтральна третя сторона часто допомагає зняти емоційну напругу, пояснити реальні наслідки продажу частки та запропонувати компромісний сценарій. Це особливо актуально, коли співвласники — родичі або колишнє подружжя.

Судові шляхи вирішення конфлікту

Коли співвласник не хоче продавати квартиру і мирно домовитися не виходить, залишаються судові механізми. Вони потребують часу та витрат, але іноді це єдиний реальний варіант.

Виділ частки в натурі через суд

Виділ частки в натурі означає фізичне відокремлення частини об’єкта для самостійного користування. Для квартир такий варіант майже завжди технічно неможливий через планування та відсутність окремих входів. Суд може відмовити у виділі, якщо це погіршує умови проживання або порушує будівельні норми.

Якщо ж виділ теоретично можливий (наприклад, у великих об’єктах або таунхаусах), після виділу кожен власник отримує окремий об’єкт і може продати його без згоди іншого.

Припинення спільної власності та примусова компенсація

У випадках, коли частка одного зі співвласників є незначною і він фактично не користується квартирою, суд може прийняти рішення про припинення права спільної власності з виплатою грошової компенсації.

Це складна процедура з обов’язковою оцінкою вартості частки та доведенням неможливості нормального спільного користування майном. Суд враховує інтереси обох сторін, наявність іншого житла, фактичне проживання та інші обставини.

Порівняння варіантів вирішення проблеми

Що робити в першу чергу, якщо виникла проблема

Якщо співвласник проти продажу квартири, важливо не діяти навмання. Базовий чек-лист дій:

• отримати витяг з Державного реєстру речових прав і перевірити тип власності та розмір часток; 
• визначити, чи є власність спільною сумісною або частковою; 
• оцінити ринкову вартість квартири та окремої частки; 
• підготувати правову позицію щодо можливих сценаріїв (викуп, спільний продаж, суд); 
• проконсультуватися з юристом щодо ризиків саме у вашій ситуації.

Найпоширеніші помилки при спробі продати квартиру у конфлікті

Коли співвласник не хоче продавати квартиру, багато хто намагається «обійти систему», що часто закінчується судовими спорами та втратою грошей. Ось типові помилки:

• Усні домовленості без фіксації. Обіцянки «потім підпишу» не мають юридичної сили. Без письмової згоди нотаріус не посвідчить угоду. 
• Фіктивні довіреності або підроблені підписи. Такі схеми легко оскаржуються в суді, а договір визнається недійсним. 
• Продаж усієї квартири без участі другого власника. Продаж квартири без згоди співвласника у частині, що стосується всієї квартири, неможливий — угоду скасують. 
• Порушення переважного права купівлі. Якщо не запропонувати частку співвласнику належним чином, він може вимагати переведення на себе прав покупця через суд. 
• Заниження ціни в договорі. Це ризик податкових донарахувань та підстава для спорів між співвласниками. 
• Самостійні дії без юридичної оцінки. Кожна ситуація зі спільною власністю має нюанси, які без юриста легко проґавити. 

Як ми допомагаємо вирішити такі ситуації (Perfect Team)

Команда Perfect Team супроводжує складні угоди зі спільною власністю «під ключ» — від першої консультації до завершення угоди або рішення суду. Ми допомагаємо, коли співвласник не хоче продавати квартиру або блокує продаж:

• проводимо правовий аналіз ситуації та документів; 
• готуємо письмові пропозиції про викуп частки з дотриманням ст. 362 ЦКУ; 
• організовуємо переговори зі співвласником та шукаємо компромісні рішення; 
• супроводжуємо продаж частки квартири без згоди іншого власника з дотриманням усієї процедури; 
• допомагаємо з викупом частки або спільним продажем квартири; 
• представляємо інтереси клієнта в суді у справах про припинення спільної власності та компенсацію; 
• забезпечуємо нотаріальний супровід і реєстрацію прав у реєстрі. 

Наша мета — знайти для клієнта найшвидший і фінансово вигідний варіант вирішення конфлікту зі співвласником без зайвих ризиків.

Висновок

Продаж квартири у спільній власності без згоди другого власника у більшості випадків неможливий, якщо йдеться про весь об’єкт. Водночас закон дозволяє продати свою частку за умови дотримання процедури переважного права купівлі та належного повідомлення співвласника.

Ключові тези, які варто пам’ятати:

• продати квартиру без згоди другого власника не можна, але продати частку — можливо; 
• співвласник має переважне право викупу частки; 
• порушення процедури майже гарантовано призведе до судового спору; 
• найвигідніший шлях — домовленість або спільний продаж; 
• суд — крайній, але інколи неминучий варіант.