Квартира від власника звучить привабливо. Без комісії, без посередників, «усе напряму».
Проблема в тому, що саме такі угоди найчастіше ламаються вже після підписання договору. Не тому, що продавець — шахрай. А тому, що покупець не перевірив деталі.
Хороша новина: більшість ризиків видно заздалегідь. Нижче — простий чек-лист, який допомагає купити вторинне житло у приватника і не пошкодувати.
Чому угоди з приватним продавцем потребують особливої перевірки
Коли в угоді немає рієлтора або юриста, уся відповідальність лягає на покупця.
Типові проблеми:
- продавець «забуває» про нюанси;
- частина обмежень не відображається одразу в реєстрі;
- помилки спливають, коли гроші вже передані.
Квартира може бути доглянутою. Документи — охайними. Ризики зазвичай не на поверхні.
Документи: без цього розмову не починаємо
Продавець має показати оригінали, а не скани.
Мінімальний набір:
- паспорт та ІПН;
- документ про право власності;
- витяг з реєстру прав;
- технічний паспорт;
- довідка про зареєстрованих мешканців;
- згода чоловіка або дружини (за потреби).
Якщо чогось немає — угода не «прискорюється», а ставиться на паузу.
Як перевірити право власності
Зверніть увагу на три речі:
Хто власник
Ім’я в реєстрі має збігатися з паспортом.
Як квартира отримана
Спадщина, дарування, приватизація — кожен варіант має свої ризики.
Коли оформлено право
Якщо власність отримано нещодавно, потрібна додаткова перевірка.
Pro tip: кілька перепродажів за короткий час — привід поставити запитання.
Історія квартири: де найчастіше ховаються проблеми
Перевірка історії — не формальність.
Важливо з’ясувати:
- чи були неповнолітні власники;
- чи немає спадкових спорів;
- чи не було судів щодо квартири;
- чи немає арештів або іпотек.
Example з практики
Квартира продавалася швидко й дешевше за ринок.
За реєстром — усе чисто.
Додаткова перевірка показала: другий спадкоємець готував позов, але його ще не було зареєстровано. Угоду зупинили до підписання. Покупець уникнув суду.
Продаж за довіреністю: підвищений ризик
Якщо продає не власник:
- перевіряйте оригінал довіреності;
- дивіться строк дії та повноваження;
- уточнюйте статус власника.
Важливо пам’ятати:
довіреність можна відкликати.
Після смерті власника вона недійсна.
Борги по квартирі: що перевірити
Перед угодою з’ясуйте:
- борги за комунальні послуги;
- заборгованість перед ОСББ;
- наявність судових рішень.
Беріть довідки на дату угоди, а не «нещодавно».
Технічний стан: не лише косметика
Проблеми починаються, коли:
- планування не збігається з техпаспортом;
- є самовільні перепланування;
- порушені інженерні системи.
Після купівлі узаконювати все доведеться вже вам.
Попередній договір: де найчастіше помиляються
Небезпечні моменти:
- завдаток без умов повернення;
- розмиті строки;
- відсутність відповідальності сторін.
Головне правило: гроші — лише після підписаного документа у нотаріуса.
Як зробити правильно: короткий чек-лист
Перед купівлею:
- перевірити продавця та право власності;
- вивчити історію квартири;
- переконатися, що немає боргів і обтяжень;
- звірити планування з техпаспортом;
- показати документи фахівцю.
Одна перевірка дешевша за одну помилку.
Що відбувається на ринку вторинки зараз
- усе більше угод без посередників;
- покупці стали обережнішими;
- «чиста історія» — реальна конкурентна перевага;
- юридична перевірка стає нормою.
Ринок став спокійнішим. Але не простішим. Купити квартиру у приватного продавця можна безпечно. Але лише якщо діяти по кроках, а не «на довірі». Сьогодні виграють не найшвидші, а найуважніші. Часи наївних угод минули. Але не для всіх. Звертайтесь за консультацією до професіоналів Perfect team.
