Инвестиции в новостройки на котловане: когда это действительно выгодно?

«На котловане всегда выгодно» — фраза, которую рынок повторяет уже лет двадцать.
Иногда она работает. Иногда — превращается в дорогой жизненный урок.

В 2025 году инвестиции в первичный рынок Киева снова в фокусе: цены растут неравномерно, спрос стал осторожнее, а покупатель — заметно умнее. И если раньше «зайти пораньше» было почти универсальной стратегией, то сегодня это инструмент, который требует расчёта, а не веры.

Разберёмся, когда инвестиции в новостройки на котловане действительно выгодны, где скрываются риски и как отличить перспективный проект от «красивого рендера».

Что значит «купить на котловане» — по-человечески

Покупка квартиры на котловане — это инвестиция на самом раннем этапе строительства, когда:

• дома физически ещё нет (максимум — забор и экскаватор);

• разрешительная документация только запущена или получена;

• цена — минимальная по проекту.

Застройщик продаёт будущие метры, чтобы финансировать стройку.
Инвестор заходит рано — и берёт на себя часть рисков, рассчитывая на рост цены.

Почему вообще рассматривают котлован как инвестицию

Коротко — из-за цифр.

Рост цены новостройки по этапам (усреднённо по Киеву)

Важно: это не гарантия, а статистика по успешным проектам.

Когда выгодно покупать новостройку на котловане

1. Застройщик с историей, а не с обещаниями

Ключевое правило: котлован — только с теми, кто уже сдавал дома.

Что проверяем:

• реализованные проекты (не на рендерах);

• соблюдение сроков;

• юридическую схему (ФФС, ФОН, ЖСК — не «инвестиционный договор на салфетке»);

• репутацию в профильных сообществах.

Pro tip: если застройщик не боится показывать старые объекты — это хороший знак.

2. Локация, где спрос сильнее кризисов

Инвестиции в строительство работают не в среднем по городу, а в конкретных точках.

В Киеве стабильно лучше себя чувствуют:

• районы с метро в пешей доступности;

• проекты рядом с деловыми кластерами;

• комплексы с собственной инфраструктурой.

Если район «на вырост», спрос должен быть реальным, а не маркетинговым.

3. Правильная квартира, а не «что осталось»

Самые ликвидные форматы для инвестиций:

• 1-комнатные 35–45 м²;

• компактные 2-комнатные до 65 м²;

• планировки без «мёртвых» метров.

Ошибка №1 — брать «большую квартиру подешевле», которую потом сложно продать или сдать.

Когда не стоит покупать на котловане

Иногда лучший инвестиционный ход — не входить в сделку.

Не стоит инвестировать, если:

• застройщик работает впервые;

• документы «в процессе» без сроков;

• цена на котловане почти как у готовых домов рядом;

• стройка финансируется только за счёт продаж;

• вы рассчитываете на быстрые деньги (котлован — это 2–4 года).

Котлован не для тех, кому «нужно через год».

Основные риски инвестиций в новостройки

1. Задержка сроков

Самый частый сценарий.
Финансово терпимо, если вы это заложили в расчёт.

2. Заморозка или остановка строительства

Редко у сильных девелоперов, но всё ещё случается.

3. Изменение рынка

Цены могут расти медленнее, чем вы ожидали.
Или вообще «стоять».

Как рассчитать прибыль от инвестиций в квартиру

Простая формула:

Прибыль = Цена продажи – (Цена покупки + допрасходы)

Где допрасходы:

• рассрочка / проценты;

• оформление;

• налоги;

• ремонт (если продаёте после ввода).

Example из практики

• Покупка на котловане: $1 100/м²

• Продажа после ввода: $1 600/м²

• Рост: ~45% за 3 года

• Чистая доходность после расходов: ~25–30%

Не «иксы», но выше депозита и спокойнее, чем кажется.

Как выбрать новостройку для инвестиций: чек-лист

Как сделать правильно:

• ✔️ Проверить застройщика и документы

• ✔️ Сравнить цену с аналогами на стадии готовности

• ✔️ Оценить реальный спрос (аренда / перепродажа)

• ✔️ Закладывать пессимистичный сценарий

• ✔️ Иметь финансовую подушку

Если проект «сходится» даже в осторожной модели — это хороший знак.

Тенденции рынка: инвестиции в жильё Киев 2025

• Покупатель стал рациональнее

• Растёт спрос на готовые и почти готовые дома

• Котлован работает только в сильных проектах

• Доходность ниже, чем 10 лет назад — но стабильнее

Инвесторы больше считают. И это хорошая новость.

Финал

Инвестиции в новостройки на котловане по-прежнему могут быть выгодными.
Но только если это расчёт, а не надежда.

В 2025 выигрывают не самые смелые, а самые внимательные.
Прошло время «купил — и всё выросло само». Но не у всех.