Застройщики предполагают, что в следующем году цены на недвижимость продолжат расти. «Минфин» выяснил, на чем основаны такие прогнозы, что может способствовать повышению цен и действительно ли сейчас выгодно инвестировать в жилье.
В прошлом году, несмотря на войну, стоимость недвижимости в Украине увеличивалась. В частности, в столице цены выросли на 10−11%.
«Причин несколько. Во-первых, государственные программы „еОселя“ и „еВидновлення“ активно поддерживают спрос. Во-вторых, предложение жилья на продажу значительно сократилось, примерно на 40% ниже довоенного уровня», — пояснил «Минфину» Андрей Романов, руководитель агентства недвижимости «КиевДомСервис».
Квартиры также активно дорожали в западных регионах, таких как Львов и Ужгород, где спрос на недвижимость начал расти с начала войны. Цены увеличились и в других городах, таких как Ивано-Франковск, Тернополь и Черновцы.
По данным ЛУН, даже в прифронтовых городах, таких как Харьков и Сумы, наблюдается рост цен, хотя ранее они только падали.
Общая тенденция к повышению цен подстегивает аппетиты продавцов. Застройщики прогнозируют рост цен на 15−20%, а риэлторы утверждают, что вторичный рынок будет следовать за первичным.
Андрей Романов считает, что рост цен может быть еще более значительным — до 30% или даже 100%, но это возможно только в случае окончания войны.
Рост спроса и подорожание жилья по всей стране
По словам Романова, в прошлом году украинцы покупали жилье в основном «по необходимости». Многие откладывают улучшение жилищных условий до лучших времен. Однако разрушения жилого фонда и активизация государственных программ способствовали росту спроса на квартиры.
С учетом снижения предложения, застройщики реализуют меньше новых проектов, а владельцы вторичного жилья часто снимают свои объекты с продажи в ожидании повышения цен, что также способствует росту цен.
По данным ЛУН, в прошлом году даже рынки недвижимости в Харькове и Сумах стабилизировались, хотя ранее там наблюдалось падение цен.
Евгений Добровольский, руководитель филиала местной оценочной компании «Аргумент», отметил, что в Харькове квартиры в новых домах подорожали на 10−15% за последние полгода. Продажи происходят как по государственным программам, так и за наличные. На рынке старого жилья 70−80% сделок закрываются с использованием жилищных сертификатов, что говорит о том, что квартиры покупают переселенцы из неблагополучных регионов.
Государственные жилищные программы также влияют на рынок в других городах, таких как Киев и Львов.
В 2025 году по программе «еОселя» было оформлено более 4,3 тысяч кредитов на жилье от застройщиков, что почти вдвое больше, чем в 2024 году.
На вторичном рынке по программе «еОселя» было подано около 2,6 тысяч заявок на квартиры и дома.
С начала работы программы «еВидновлення» сертификаты получили 28 тысяч семей, но воспользовались ими только 18,6 тысяч, что оставляет на рынке еще неиспользованные сертификаты на более чем 10 миллиардов гривен.
Покупатели, использующие льготную ипотеку, менее склонны к торгу, так как общая сумма идет в рассрочку, и небольшие изменения в цене не влияют на месячные платежи.
Такой подход покупателей способствует росту цен на жилье по всей стране.
По данным ЛУН, однокомнатные квартиры на вторичном рынке в Тернополе подорожали на 21%, что является рекордом для украинской недвижимости. В Одессе и Ривном цены выросли на 18%, в Ужгороде — на 15%, в Житомире — на 14%, в Киеве и Чернигове — на 11%, в Харькове, Сумах и Днепре — на 10%.
Аналитики ЛУН отмечают, что в Украине сохраняется значительный дисбаланс в стоимости жилья по регионам — в 2−4 раза. Например, в Николаеве однокомнатную квартиру можно купить за 20 тысяч долларов, в Запорожье — за 16 тысяч, тогда как во Львове она стоит 68 тысяч, а в Ужгороде — 62 тысячи.
ЛУН также сообщает о снижении среднего времени продажи квартир. В Киеве оно сократилось с 65 до 50 дней, во Львове — с 52 до 34 дней, в Одессе — с 77 до 70 дней, что подтверждает оживление на рынке.
Инвесторы вернулись
Елена Рыжова, коммерческий директор компании «Интергал-Буд», отметила, что в прошлом году наблюдалось возвращение пакетных инвесторов и покупателей, готовых вкладываться в недвижимость для сохранения своих сбережений.
«Спрос в 2025 году держался на трех опорах — государственных программах, рассрочке от застройщика и внутренней миграции», — говорит Ирина Михальова, Marketing & Communications Advisor компании Alliance Novobud.
Доля инвестиционных сделок на ранних этапах строительства составила 10−15%, что меньше, чем до войны, но больше, чем после начала полномасштабного вторжения.
Рыжова также отмечает, что структура инвестиционных сделок изменилась. «Для покупателей это уже не краткосрочные спекуляции, а надежный актив для сохранения средств», — добавила она.
Ирина Луханина утверждает, что рынок недвижимости стал более зрелым и вышел из «фазы хаоса». Покупатели стали более разборчивыми и ищут объекты с добавленной ценностью.
Она также подчеркивает, что выбор качественных объектов сократился. В Киеве, например, есть районы, где часть домов нуждается в восстановлении после обстрелов, что делает качественный старый фонд редкостью.
Рыжова говорит, что на первичном рынке наиболее востребованы 1−2 комнатные квартиры площадью 37−66 квадратов. Люди выбирают квартиры с продуманной планировкой и не готовы переплачивать за неэффективную площадь.
На вторичном рынке наблюдается аналогичная тенденция — покупатели выбирают жилье с современными интерьерами, так как это обходится дешевле, чем покупка квартиры с устаревшим ремонтом.
Три сценария на 2026 год
Рост спроса и цен в 2025 году подстегивает аппетиты продавцов. Многие застройщики прогнозируют подорожание недвижимости на 10−20% в этом году.
«Стоимость квадратного метра, вероятно, продолжит расти, но без резких скачков — в пределах 10−15% из-за подорожания строительных материалов и нехватки рабочей силы», — говорит Рыжова.
По словам Романова, есть несколько сценариев для дальнейшего развития ситуации. Первый — если в 2026 году закончится война и начнется восстановление страны.
В случае прекращения военных действий, по мнению Романова, цены на жилье могут вырасти на 30−100%. «Разрушен огромный жилой фонд, есть дефицит квадратных метров, на восполнение которого потребуется время», — пояснил он.
