Переуступка — звучить просто, але нюансів більше, ніж здається
На перший погляд усе виглядає логічно: забудовник ще не ввів будинок в експлуатацію, інвестор продає свої права, покупець отримує квартиру дешевше, ніж у відділі продажів.
Саме тому переуступка здається «коротким шляхом» до вигідної угоди.
Але на практиці переуступка — це не купівля квартири, а купівля прав і зобов’язань. І тут починаються деталі, які або економлять десятки тисяч гривень, або створюють проблеми на роки.
Розберімо, як працює переуступка у 2025 році, де найбільші ризики й як пройти цей шлях без неприємних сюрпризів.
Що таке переуступка прав простими словами
Переуступка — це передача права вимоги на квартиру від первинного інвестора до нового покупця.
Фізично квартири ще не існує як об’єкта нерухомості, тому йдеться не про купівлю-продаж, а про зміну сторони в договорі.
Найчастіше це:
- договір інвестування;
- договір участі у фонді фінансування будівництва (ФФБ);
- попередній договір купівлі-продажу.
Важливо: ви купуєте не «квадратні метри», а місце в черзі на їх отримання.
Чому переуступки стали популярнішими
Є кілька причин, чому у 2024–2025 роках ринок переуступок активізувався:
- частина інвесторів фіксує прибуток до введення будинку в експлуатацію;
- покупці шукають ціну нижче, ніж у забудовника;
- з’являються готові планування без очікування старту продажів;
- у деяких ЖК первинні продажі вже закриті.
Але популярність не дорівнює безпечності.
Основні ризики переуступки, про які не говорять у рекламі
1. Обмеження від забудовника
Не всі забудовники дозволяють переуступку або встановлюють:
- комісію (іноді 3–10%);
- вимогу повної оплати;
- обмеження за строками.
2. Неповна оплата квартири
Первинний інвестор міг сплатити лише частину вартості.
Разом із правами ви можете отримати обов’язок доплатити залишок — часто за новими цінами.
3. Юридична «багатошаровість»
Один договір → додатки → акти → зміни → внутрішні правила ФФБ.
Без аналізу легко пропустити критичний пункт.
4. Податки й витрати
Для продавця — ПДФО та військовий збір.
Для покупця — комісії, нотаріус, реєстраційні платежі.
Помилка №1: вважати, що переуступка завжди дешевша за купівлю у забудовника.
Що обов’язково перевірити перед угодою
Чек-лист покупця
- Тип договору та можливість переуступки.
- Статус будівництва й документи на землю.
- Повноту оплат за договором.
- Наявність штрафів або боргів.
- Умови введення будинку в експлуатацію.
- Хто платить комісію забудовнику.
Pro tip: перевіряйте не лише квартиру, а й інвестора, який продає права.
Як виглядає безпечна схема оформлення
- Перевірка договору первинного інвестора.
- Письмове погодження переуступки від забудовника або ФФБ.
- Підписання договору переуступки (часто нотаріально).
- Реєстрація змін у внутрішніх реєстрах забудовника / ФФБ.
- Окреме підтвердження переходу прав новому покупцю.
Тут немає «дрібниць». Один пропущений етап — і ви формально не сторона договору.
Example: типова ситуація з практики
Інвестор купив квартиру у 2021 році, продав за переуступкою у 2025.
Ціна вигідна, але:
- частина вартості не сплачена;
- забудовник підняв ціну для доплат;
- комісію за переуступку не заклали в угоду.
У результаті покупець заплатив майже стільки ж, як у відділі продажів, але з більшими ризиками.
Коли переуступка справді вигідна
- Будинок на фінальній стадії.
- Повна оплата квартири.
- Прозорий договір без «сюрпризів».
- Реальна різниця в ціні, а не номінальна.
Висновок
Переуступка прав — це не ризик сама по собі.
Ризик — це відсутність перевірки та ілюзія простоти.
У 2025 році безпечно оформити переуступку реально.
Питання лише в тому, чи знаєте ви правила гри до підписання документів, а не після.
Якщо сумніваєтеся — це нормально.
У таких угодах консультація до покупки майже завжди дешевша, ніж виправлення помилок після.
