Квартира може бути «красивою зовні», але дуже й дуже проблемною з точки зору документів. І якщо помилки в ремонті обходяться тисячами, то помилки в документах — роками судів і втраченими нервами. Наразі посилюються вимоги до реєстрації угод, банки ретельніше перевіряють продавців, випадки шахрайства все так само трапляються.
У цьому матеріалі розберемося, що саме перевіряти, які документи запитувати та як не потрапити в пастку «ідеальних» продавців.
Що таке «юридично чиста квартира»
Коротко: це нерухомість без боргів, арештів, прихованих власників, спорів і прав третіх осіб. Юридична чистота — ваш щит від ситуацій на кшталт «з’явився спадкоємець» або «квартиру продали за підробленою довіреністю».
Іноді власник житла юридично не має права продавати свою квартиру. Це трапляється, якщо на нерухомість накладено арешт або діє інша заборона на відчуження. Про це важливо знати, щоб не зіткнутися з серйозними проблемами під час угоди.
Перевірка таких обмежень входить до обов’язків нотаріуса, однак за бажання це можна зробити і самостійно. Вся інформація доступна онлайн у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У витягу зазначається, чи є заборона на продаж квартири або обтяження, наприклад іпотека.
Що потрібно перевірити у 2025 році
1. Право власності продавця
Це фундамент. Продавець має володіти квартирою законно та одноосібно — або мати згоду всіх співвласників.
Перевірте:
- витяг з реєстру прав (ЄДРН / реєстр Мін’юсту);
- правовстановлюючий договір: купівлі-продажу, дарування, приватизації, спадкування;
- паспорт продавця.
Помилка №1: покупець не порівняв дані в реєстрі з паспортом — збіг ПІБ ще не гарантує, що перед вами справжній власник.
Pro tip: запитуйте актуальний витяг на день угоди — не старший за 48 годин.
2. Наявність обтяжень і заборон
Обтяження — це обмеження, які можуть впливати на право власника розпоряджатися квартирою. У 2025 році найчастіше трапляються іпотека або застава, арешт майна, заборона на реєстраційні дії, судові спори і, рідше, сервітути. Уся ця інформація має бути відображена у витягу з реєстру.
Якщо квартира перебуває в іпотеці, це не привід відмовлятися від купівлі: головне — правильно оформити угоду, закривши борг продавця через акредитив або банківську комірку.
3. Історія переходу прав: скільки разів продавалася квартира
Квартира, що пройшла через 5–6 угод за короткий період, — привід звернути увагу та насторожитися. Перевірте, як часто її перепродавали протягом року і чи були серед угод купівлі-продажу за участю літніх людей, опікунів, довіреностей.
Якщо у продавця була довіреність: обов’язково переконайтеся, що вона справжня і чинна на момент підписання договору.
4. Зареєстровані особи та ризик «прихованих мешканців»
Навіть якщо людина не є власником, вона може мати право проживання — особливо неповнолітні. Необхідно запросити довідку про зареєстрованих мешканців і підтвердження, що діти не мають права користування після продажу.
Може статися так, що в квартирі зареєстрована особа, яка відбуває покарання, і після звільнення має право повернутися та продовжувати бути зареєстрованою і проживати там.
5. Борги за комунальні платежі
У 2025 році борг юридично не переходить до нового власника, але фактично його можуть спробувати «повісити» на вас.
Перевірте:
- рахунки за електроенергію, газ, воду;
- квитанції ОСББ/ЖЕКу.
За потреби оформіть акт звірки.
6. Перевірка продавця: чи не перебуває він у зоні ризику
Іноді труднощі виникають не через саму квартиру, а через її власника. Важливо перевірити, чи немає у продавця відкритих судових справ через публічні реєстри, ознак банкрутства або виконавчих проваджень. Якщо власник має борги, кредитори можуть спробувати оскаржити угоду після її укладення.
7. Документи на перепланування
Якщо перепланування зроблене «тихцем», банк може не схвалити іпотеку, а БТІ вимагатиме повернути все, як було.
Перевірте:
- технічний паспорт;
- відповідність планування фактичному стану;
- дозвільні документи (якщо проводилися роботи).
Як зробити правильно: готовий чек-лист покупця
Перевірте квартиру за 9 пунктами:
- право власності;
- обтяження;
- історія переходів;
- зареєстровані особи;
- неповнолітні мешканці;
- судові спори та виконавчі провадження;
- борги за комунальні послуги;
- перепланування;
- паспортні дані продавця.
Приклад із життя: реальна ситуація
«Покупець вніс аванс, квартира виглядала ідеально. Але юрист перевірив реєстр і знайшов виконавче провадження: власник мав значні борги, за якими кредитори могли накласти арешт. Угоду зупинили. У результаті покупець знайшов іншу квартиру й зекономив собі рік нервів».
Висновок: навіть один пункт перевірки може зупинити погану угоду.
Щоб захистити свої гроші й нерви, кожному необхідно перевіряти юридичну чистоту нерухомості. У 2025 році ризиків менше, ніж 10 років тому, але з’явилося більше нюансів у законах, електронних реєстрах і оформленні. Якщо пройтися за чек-листом, імовірність купити «проблемну» квартиру прямує до нуля.
Плануєте купівлю? Звертайтеся до Perfect Team — проведемо юридичну перевірку та прорахуємо ризики до підписання договору.
