Вступ
В умовах війни питання нерухомості перестало бути абстрактним. Квартира — це вже не «квадратні метри», а актив, який може або допомагати, або створювати додаткове навантаження. Саме тому все більше власників ставлять практичне запитання: чи можна зараз продати квартиру і зробити це без неприємних наслідків.
Важливо одразу зазначити: продаж нерухомості під час війни в Україні не заборонений і не зупинений. Угоди відбуваються, нотаріуси працюють, реєстри функціонують. Але ринок став більш чутливим до деталей. Тут уже не про спонтанні рішення — тут про розуміння правил і тверезу оцінку ризиків.
Якщо ви шукаєте зрозумілу відповідь на питання, як продати квартиру в Україні в нинішніх умовах, — починати варто не з ціни й оголошень, а з розуміння обмежень, які диктує воєнний час.
Особливості продажу: хто може продати і які є обмеження
Воєнний стан не позбавляє власника його прав, але впливає на спосіб їх реалізації. Сьогодні продати квартиру може лише власник, чиї права підтверджені документально і не викликають запитань у нотаріуса. Це звучить очевидно, але на практиці саме тут виникає більшість складнощів.
Основні обмеження, з якими стикаються власники:
- угоди можливі лише з об’єктами на підконтрольній території;
- інформація про квартиру має бути доступна в державних реєстрах;
- нотаріус зобов’язаний провести розширену перевірку об’єкта та сторін угоди;
- об’єкти з неоформленою спадщиною, арештами або спорами часто «випадають» з обігу.
По суті, ринок почав фільтрувати угоди ще на старті. І якщо квартира не проходить перевірку — процес зупиняється незалежно від наявності покупця. Тому питання, як безпечно продати квартиру в Україні сьогодні, напряму пов’язане з попереднім юридичним аналізом, а не з активною рекламою.
Продаж квартири за довіреністю та дистанційно
Окрема категорія угод — це продаж квартири за довіреністю у воєнний час. Масовий виїзд українців за кордон зробив цей формат затребуваним, але водночас — більш уразливим.
Дистанційний продаж можливий, і закон цього не забороняє. Це актуально для тих, хто вирішує, як продати квартиру в Україні, перебуваючи за кордоном, не повертаючись у країну. Однак довіреність — інструмент, який потребує обережності. Помилка у формулюванні або способі оформлення може призвести до відмови в угоді вже у нотаріуса.
Важливо розуміти: довіреність не спрощує процедуру, а переносить відповідальність на етап підготовки документів. Чим точніше й коректніше вони оформлені, тим вищий шанс довести угоду до кінця.
Оформлення генеральної та консульської довіреності за кордоном
На практиці використовуються два варіанти довіреностей:
- генеральна довіреність, оформлена в іноземного нотаріуса;
- консульська довіреність, оформлена через українське консульство.
Генеральна довіреність потребує апостиля та офіційного перекладу. Її текст має прямо містити право на відчуження нерухомості, підписання договору та отримання коштів. Консульська довіреність, як правило, сприймається нотаріусами простіше, але її оформлення може зайняти більше часу через черги та процедури.
Найпоширеніша помилка — використання універсальних шаблонів без урахування воєнних обмежень. У результаті угода формально можлива, але фактично — заблокована.
Ризики угод за довіреністю у воєнний час
Навіть за коректного оформлення продаж квартири за довіреністю має вищі ризики, ніж за особистої присутності власника. Це пов’язано як з посиленими перевірками, так і з загальною нестабільністю ринку.
До ключових ризиків належать:
- відмова нотаріуса посвідчувати угоду;
- обмежений строк дії довіреності;
- складнощі з виправленням помилок дистанційно;
- потенційне оскарження угоди в майбутньому.
Саме тому довіреність частіше розглядають як вимушене рішення, а не оптимальний сценарій. У низці випадків альтернативні формати продажу дозволяють скоротити строки й знизити навантаження на власника.
Пакет документів для продажу квартири
Коли йдеться про продаж квартири, більшість власників думають про ціну та покупця. Але на практиці угода майже завжди впирається в документи. Саме тому питання документів для продажу квартири — одне з ключових під час війни.
Важливо розуміти: універсального списку «на всі випадки» не існує. Набір документів залежить від історії квартири, кількості власників і навіть сімейного стану. Однак є базовий перелік, без якого продаж неможливий у принципі.
Перед тим як іти до нотаріуса або починати переговори з покупцем, власнику варто підготувати такі документи:
- паспорт та ІПН усіх власників квартири;
- правовстановлювальний документ (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про спадщину тощо);
- витяг з Державного реєстру речових прав;
- технічний паспорт на об’єкт нерухомості;
- документи про сімейний стан (шлюб, розлучення);
- згода чоловіка/дружини, якщо квартира була придбана у шлюбі.
В окремих випадках можуть знадобитися додаткові папери: свідоцтво про смерть одного зі співвласників, рішення суду, довідки про відсутність заборгованостей. Саме такі «дрібниці» найчастіше стають причиною затримок, тому підготовка документів — це не формальність, а фундамент угоди.
Процедура купівлі-продажу квартири: покроковий алгоритм
Щоб процедура купівлі-продажу квартири не перетворилася на хаос, важливо розуміти її логіку. Під час війни порядок дій став більш суворим, але водночас — більш передбачуваним, якщо дотримуватися кроків.
Нижче — спрощений, але робочий алгоритм, який використовують на практиці:
- Перевірка документів і статусу квартири
На цьому етапі виявляються арешти, обмеження, проблеми з реєстрами та спадщиною. - Оцінка нерухомості
Ціна має бути ринковою й враховувати воєнні реалії конкретного регіону. - Вибір формату продажу
Самостійний пошук покупця, робота з рієлтором або альтернативні моделі. - Попередні домовленості
Фіксація ціни, строків та умов угоди, завдатку (якщо він передбачений). - Нотаріальне оформлення
Підписання договору купівлі-продажу та державна реєстрація переходу права. - Розрахунки та передача квартири
Фінансові розрахунки та передача ключів після завершення реєстрації.
Кожен крок тут логічно пов’язаний з попереднім. Спроба «перестрибнути» етапи — поширена помилка, яка призводить до зриву угоди або фінансових втрат.
Податки та витрати під час угоди у 2025 році
Навіть якщо ціна квартири влаштовує власника, підсумкова сума «на руки» майже завжди виявляється меншою, ніж очікувалося. Причина проста — податки та супутні витрати. У 2025 році вони залишаються обов’язковою частиною угоди.
Щоб уникнути сюрпризів, важливо заздалегідь розуміти структуру витрат. Нижче — основні статті витрат під час продажу квартири:
- Податок на доходи фізичних осіб — продавець (розмір залежить від умов володіння);
- Військовий збір — продавець (обов’язковий у більшості угод);
- Нотаріальні послуги — за домовленістю (часто діляться між сторонами);
- Реєстрація прав — зазвичай покупець (можливі винятки);
- Оцінка нерухомості — продавець (потрібна для оподаткування).
Розмір податків залежить від того, як довго квартира перебуває у власності та чи була вона єдиним житлом. Саме тут багато власників втрачають гроші — не через закон, а через незнання деталей.
Тому перед тим як погоджуватися на угоду, важливо не лише домовитися про ціну, а й прорахувати чистий результат. Це особливо актуально в умовах, коли продаж нерухомості під час війни часто відбувається під тиском обставин.
Як безпечно продати квартиру: поради експертів
Під час війни головний ризик під час продажу нерухомості — не низька ціна, а втрата контролю над процесом. Помилки, які в мирний час могли коштувати кількох тижнів, сьогодні обертаються зривом угоди або фінансовими втратами. Тому питання, як безпечно продати квартиру в Україні, — ключове для будь-якого власника.
Експерти сходяться в одному: безпека угоди починається задовго до візиту до нотаріуса. Нижче — практичні рекомендації, які допомагають знизити ризики й зберегти результат.
Перед тим як ухвалювати рішення про продаж, варто враховувати таке:
- починайте з перевірки, а не з реклами — юридичний статус квартири важливіший за кількість переглядів оголошення;
- обережно ставтеся до «швидких покупців» — під час війни зросла кількість псевдоінвесторів і посередників без реальної відповідальності;
- не економте на супроводі — консультація спеціаліста часто коштує дешевше, ніж виправлення помилок після зриву угоди;
- фіксуйте домовленості документально — усні обіцянки не працюють, особливо коли сторони перебувають у різних містах або країнах;
- розглядайте альтернативні формати продажу — в низці ситуацій вони виявляються не лише швидшими, а й безпечнішими за класичну схему.
Якщо власник розуміє, що не готовий розбиратися у всіх нюансах самостійно, логічним рішенням стає звернення за послугою з продажу нерухомості. Це дозволяє перекласти юридичні та організаційні питання на спеціалістів і знизити особисте навантаження.
У випадках, коли час критичний або квартира має складний статус (борги, арешти, відсутність попиту), дедалі частіше розглядається терміновий викуп квартири. Такий формат позбавляє очікування покупця й дозволяє зафіксувати результат у стислі строки.
Висновки
Війна змінила ринок нерухомості, але не зупинила його. Продаж нерухомості під час війни — це не екстрим і не авантюра, а процес із чіткими правилами, обмеженнями та можливостями.
Ключові висновки для власника прості:
- продати квартиру в Україні можна, якщо об’єкт юридично готовий до угоди;
- дистанційний продаж і довіреності працюють, але потребують обережності;
- документи та процедура важливіші за швидкість;
- податки й витрати потрібно рахувати заздалегідь;
- безпека угоди завжди важливіша за максимальну ціну.
Головне — не діяти на емоціях. Ринок сьогодні винагороджує тих, хто ухвалює зважені рішення й розуміє, які інструменти підходять саме в його ситуації. Саме такий підхід дозволяє пройти шлях від сумнівів до результату — без зайвого стресу й втрат.
