Коли ми ухвалюємо часто непросте рішення продати квартиру, завжди ставимо собі запитання: а чи варто робити ремонт? Можливо, він сприятиме збільшенню вартості квартири, можливо, привабить більше покупців або прискорить процес. У Perfect Team ми розбираємося, коли варто робити ремонт, а коли — краще від нього відмовитися; і думаємо, коли це виправдано, а коли — просто викинуті на шпалери гроші.
Коли ремонт — справді інвестиція
Навіть найякісніший ремонт не здатен суттєво підвищити ринкову вартість квартири або забезпечити додатковий прибуток від її продажу. Для більшості покупців головним чинником залишається ціна житла. Якщо вкластися в дорогий ремонт у сегменті, де він не потрібен, продати таку квартиру потім буде дуже складно.
Ремонт перед продажем виправданий, коли квартира загалом у житловому стані, але потребує легкого апгрейду — перефарбувати стіни, замінити розетки, освіжити дрібні деталі. У новобудові без оздоблення мінімальний ремонт допомагає продати швидше й привабити покупців, які не хочуть возитися з будівництвом. Особливо це працює в сегменті комфорт-класу, де люди шукають варіант «заїжджай і живи».
Якщо ваша квартира в старому будинку, де стіни ще пам’ятають VHS-плеєри, а ванна кольору «морської хвилі» не викликає захвату, — так, ремонт квартири для продажу може відіграти вирішальну роль. Йдеться не про дизайнерські інтер’єри та італійську плитку, а про освіжаючий, можливо, не дуже дорогий косметичний апгрейд, який допомагає покупцеві побачити потенціал житла, а не вартість ремонту.
Pro tip: оновіть шпалери, пофарбуйте стелі, замініть двері та сантехніку. Витрати 2–4 тисячі доларів можуть додати до ціни 5–7 тисяч.
Коли ремонт — гроші на вітер
Не кожна інвестиція в ремонт повертається — іноді оновлення лише затягує продаж і «з’їдає» прибуток. Це особливо помітно, коли будинок старий і навіть нова плитка не приховує «радянського духу» квартири, або коли власник вкладається в дорогі матеріали — мармур, італійський паркет, дизайнерську сантехніку — сподіваючись вразити покупця. Поширена помилка — робити все «для душі», в межах власного розуміння «прекрасного», а не з розрахунком на ринок.
Квартири в новобудовах — яскравий приклад. Багато покупців шукають варіант «чистовий без оздоблення» — щоб обрати матеріали до смаку. Тому, якщо ви думаєте, як краще продати квартиру в новобудові — з ремонтом чи без, відповідь проста: без, якщо це нова, нежила квартира. Навіщо вкладати 10–15 тисяч доларів, якщо новий власник усе одно все знесе?
Example: власник квартири в новобудові на Оболоні вклав $14 000 у ремонт «під ключ» і продав… на $8 000 дорожче, ніж коштували аналоги без оздоблення. Арифметика говорить сама за себе.
Як порахувати, чи варто робити ремонт
Усе залежить від трьох чинників:
Стан квартири. Якщо стіни цілі, сантехніка робоча, а плитка не лякає — вистачить прибирання та легкого апгрейду.
Район і сегмент. У бізнес-класі ремонт впливає на сприйняття, в економі — на суму знижки.
Строк продажу. Якщо потрібно продати швидко — не затягуйте з ремонтом. Краще трохи знизити ціну й продати, ніж місяцями чекати ідеального покупця.
Формула проста:
якщо витрати на ремонт під час продажу квартири перевищують 10% від ринкової ціни, а приріст менший за 15% — ремонт невигідний.
Мінімум, який потрібно зробити перед продажем квартири
Якщо ви все ж вирішили підготувати житло до показів, не перестарайтеся.
Покупці люблять «чисто, світло, нейтрально», а не «екстравагантно і дорого».
Що потрібно зробити перед продажем квартири:
- прибрати візуальний шум і особисті речі;
- перефарбувати стіни у світлий колір;
- замінити вимикачі та лампочки;
- вимити вікна, плитку, сантехніку;
- усунути запахи (так, особливо запах кота).
Жодних яскравих шпалер, золотих ручок і натяжних стель із блискітками — залиште покупцеві шанс проявити фантазію.
Продати квартиру без ремонту — реально і вигідно
Щоб продати квартиру швидко й за вигідною ціною, найкраще заздалегідь звернутися до професійного рієлтора. Фахівці щодня працюють із великою кількістю об’єктів, розуміють, які квартири знаходять покупця швидше, на що люди звертають увагу під час перегляду та які поліпшення можна зробити з мінімальними витратами, щоб підвищити привабливість житла.
А якщо хочеться заробити на ремонті?
Деякі покупці йдуть далі — купити квартиру, зробити ремонт і продати дорожче.
Так, «фліпінг» в Україні працює, але потребує розрахунку й дисципліни.
Головне правило: ремонт має бути масово привабливим, а не «для душі». Білі стіни, базова кухня, нейтральна підлога — і все, квартира виглядає «дорого і чисто».
Якщо вдало обрати об’єкт, можна заробити 10–20% прибутку. Але якщо переоцінити «ремонт мрії» — піти в мінус.
Отже, ремонт чи ні?
- Якщо квартира справді в поганому стані, варто зробити легкий косметичний ремонт, намагаючись вкласти якомога менше коштів.
- Для успішного продажу зовсім не обов’язково робити дорогий ремонт — достатньо, щоб житло виглядало чистим і доглянутим. Часто досить просто провести ретельне прибирання, винести старі меблі та позбутися непотрібних речей.
- Якщо все ж вирішено оновити квартиру, ремонт краще робити нейтральним — без яскравих кольорів і сміливих дизайнерських елементів, щоб він підійшов максимально широкому колу потенційних покупців.
