У будь-якої квартири є дві ціни: та, за якою її продають, і та, за якою її реально готові купити. Різниця між ними — точний показник ліквідності, хоча ринок уперто робить вигляд, що розмова «не про гроші, а про унікальний вид із лоджії».
Тим часом ліквідність почала вирішувати більше, ніж квадратні метри. Ставки зростають, попит стискається, експерти переглядаються і визнають: продавати «довгограючий» об’єкт усе складніше, а купувати його — сумнівне задоволення.
Якщо потрібно приймати рішення швидко, без романтики і без «авось», варто оцінити ліквідність квартири перед угодою. Розберемо критерії, формули, реальні сценарії і простий алгоритм, який допомагає уникнути долі власника «вічного лота».
Оцінка ліквідності квартири: повний гайд
Що таке ліквідність і навіщо вона потрібна
Ліквідність — це здатність квартири бути проданою у розумний строк за ціною, близькою до ринкової.
Три ключові показники ліквідності:
- швидкість — за скільки часу об’єкт піде з ринку;
- ціна — наскільки вона відповідає очікуванням ринку;
- стабільність попиту — чи є черга покупців або тільки довгі мовчання в чатах.
Чому важливо: ліквідність визначає, наскільки безпечне вкладення — і для інвестора, і для покупця «для себе».
Критерії, які реально впливають на ліквідність
1. Локація: доступність, оточення, сценарії розвитку
Локація — це 50% ліквідності. Іноді 70%.
Параметри:
- транспорт: метро/МЦД/дороги;
- інфраструктура: школи, садки, магазини, зелень;
- криміногенність і репутація району;
- плани розвитку території.
Лайфхак: не вірте лише словам — перевіряйте генплани та реальні строки будівництва нових гілок метро. Ринок реагує не на обіцянки, а на факт.
2. Характеристики будинку і забудовника
Панель радянських часів чи моноліт бізнес-класу — це не просто питання комфорту, а питання майбутньої ціни.
Перевіряємо:
- рік будівництва;
- серія будинку;
- стан інженерних систем;
- наявність капремонту;
- репутація забудовника (для новобудов).
Помилка №1: ігнорувати репутацію керуючої компанії. Вона здатна поховати ліквідність навіть нового ЖК.
3. Планування і метраж: корисність проти квадратури
Іноді 38 метрів ліквідніші, ніж 52. Питання — наскільки раціонально вони розподілені.
Що впливає:
- ізольовані кімнати;
- адекватне співвідношення кухні/вітальні;
- відсутність «поглинаючих» коридорів;
- орієнтація вікон;
- поверх (перший і останній завжди продаються повільніше).
Коротко: ліквідність любить функціональність, а не квадратуру заради квадратури.
4. Стан квартири: ремонт, знос, запахи
Так, запахи. Вони можуть убити ліквідність сильніше, ніж відсутність ремонту.
Категорії ремонту:
- без оздоблення — ліквідність залежить від аудиторії;
- під ремонт — якщо ціна адекватна, об’єкт іде швидко;
- «євроремонт 2010» — часто гірше, ніж «під ремонт»;
- свіжий ремонт — прискорює продаж, але лише за нейтральних рішень.
Лайфхак: найліквідніше — світлі стіни, рівні підлоги, кухня без дизайну «я художник, я так бачу».
5. Правовий статус і документи
Юридична чистота — обов’язкова умова. Немає її — немає ліквідності.
Перевіряємо:
- історію власників;
- наявність неповнолітніх;
- обтяження (іпотека, арешти, сервітути);
- перепланування та їх узаконення;
- наявність часток і спорів.
Помилка №2: вважати, що «ми потім узаконимо». Це не прискорює продаж — навпаки.
6. Ринок і конкуренція: що навколо і за якою ціною
Оцінка ліквідності неможлива без аналізу ринку.
Дивимося:
- скільки аналогічних квартир продається зараз;
- як довго вони висять на майданчиках;
- середня ціна угоди, а не оголошення;
- динаміка попиту в конкретному районі.
Формула для експрес-аналізу:
Ліквідність = (Середній строк експозиції в локації / Середній строк експозиції по місту)
Якщо значення < 1 — локація ліквідніша за середню.
Як оцінити ліквідність самостійно: покроковий алгоритм
Крок 1. Порівняти об’єкт з аналогами
Знаходимо 10–15 аналогічних квартир:
- аналогічна площа;
- подібний тип будинку;
- близька локація.
Дивимося не на ціну оголошення, а на ціну фактичних угод. Продавці мріють, ринок купує.
Крок 2. Перевірити історію експозиції
Заходимо в архіви майданчиків: якщо квартира висить 150 днів — ліквідність низька.
По аналогах рахуємо середній строк експозиції.
Крок 3. Розрахувати коректний діапазон ціни
Проста формула:
Ринкова ціна = Середня ціна аналогів ± коригування
Коригування:
- поверх ± 1–3%;
- стан ± 5–15%;
- видові характеристики ± 3–7%;
- незручності (перший, останній, сміттєпровід) — мінус 5–10%.
Крок 4. Оцінити юридичні ризики
Якщо в угоді є частки, неповнолітні, перепланування або незакрита іпотека — ліквідність падає.
Балльна оцінка (умовна):
| Фактор | Вплив на ліквідність |
| Перепланування без узаконення | −20% швидкості продажу |
| Неповнолітні | −10% |
| Багато власників | −5–15% |
| Обтяження | до −20% |
Крок 5. Оцінити цільову аудиторію
Ліквідність визначається не лише об’єктом, а й тим, хто його купує.
- однокімнатні — аудиторія найширша;
- великі трикімнатні — повільніші, але стабільні у сегменті «для себе»;
- студії — добре продаються інвесторам, але не подобаються сім’ям;
- елітка — низька швидкість, висока маржинальність.
Крок 6. Зробити прогноз строку продажу
Якщо потрібно «закрити угоду швидко», орієнтуйтеся на ліквідність 90-го перцентиля — тобто на ті квартири, які йдуть швидше за інші.
Прогноз строку = Середній строк експозиції ліквідних об’єктів × коефіцієнт коригування
Коефіцієнт залежить від стану об’єкта:
- хороший ремонт: ×0,8;
- звичайний стан: ×1;
- застарілий стан: ×1,2–1,4.
Тенденції ринку, що впливають на ліквідність у 2025
- зростає прірва між ліквідними і «проблемними» об’єктами;
- іпотечні угоди сповільнюються — ліквідність вимагає коректної ціни;
- інвестори йдуть у компактні формати — студії та однокімнатні найліквідніші;
- покупці частіше перевіряють документи та очікують прозорості.
Те, що раніше «і так би продалося», тепер потребує стратегії.
Приклади / Кейси
Case 1. «Однокімнатна біля метро: продали за 11 днів»
Вхідні дані: панельний будинок, 10 хвилин до метро, ремонт нейтральний.
Аналіз:
- конкурентів: 4;
- середній строк експозиції по району: 32 дні;
- коректна ринкова ціна: 7,85 млн ₽.
Результат: отримали 8 запитів у першу добу, продали на 3% вище цінового коридору. Ліквідність висока завдяки локації та стану.
Case 2. «Трикімнатна з переплануванням: 180 днів на ринку»
Вхідні дані: моноліт 2008 року, перепланування без узаконення, ціна вища аналогів на 9%.
Аналіз:
- потенційна аудиторія: сімейні покупці;
- юридичний ризик: високий;
- час експозиції аналогів: 45–60 днів.
Результат: покупці йшли після перегляду. Після зниження ціни на 8% і узаконення перепланування об’єкт продався за 40 днів.
Ліквідність — це не абстракція, а інструмент оцінки ризику. Вона допомагає зрозуміти, наскільки об’єкт відповідає ринку і як швидко він може перетворитися на гроші без болісних знижок.
Якщо плануєте купівлю або продаж і хочете розрахувати реальну ліквідність об’єкта, звіртеся з аналітикою або запросіть експертну оцінку. Це позбавить зайвих ілюзій — і прискорить угоду, коли настане час виходити на ринок.
