Рынок недвижимости в Украине постепенно выходит из турбулентности, и всё больше покупателей задумываются: что выгоднее — купить квартиру с ремонтом или без?
Обычно всем кажется, что квартира “под ключ” — это удобно: заезжай и живи. Но реальность не всегда настолько очевидна.
Купить квартиру без ремонта требует кропотливого расчёта, знания рынка и понимания, что именно входит в понятие “квартира без отделки”. В этой статье мы разберём плюсы и минусы обоих подходов, а также подскажем, в каких случаях лучше покупать “вторичку с ремонтом”, а когда — брать “черновой вариант” и делать его “конфеткой” для себя.
Что значит “квартира без отделки” и чем она отличается от “вторички с ремонтом”
На украинском рынке недвижимости формулировки вроде «без отделки» или «в состоянии под ремонт» часто вводят в заблуждение — это не просто голые стены. Обычно такая квартира уже имеет бетонную стяжку пола, оштукатуренные (или бетонные) стены, подведённые коммуникации — воду, газ, электричество, установленные счётчики, радиаторы отопления, входную дверь и пластиковые окна. Иными словами, это база, на которую покупатель накладывает свой ремонт — от планировки до финишных материалов.
Тогда для понимания стоит добавить, что вторичка с ремонтом — это уже обжитое жильё: коммуникации проверены временем, часто есть встроенная мебель, бытовая техника, а соседи давно организовали ОСББ. Но вместе с этим приходят и износ, и ограничения: сложно менять планировку, стены, коммуникации.
Преимущества квартиры без ремонта
Главный плюс — гибкость. Вы покупаете не чужую жизнь, а пространство, которое можно переделать под себя; создать собственное уютное гнездышко. Современные покупатели всё чаще выбирают именно этот путь — особенно молодые семьи или инвесторы, которые хотят вложиться в ремонт и перепродать с прибылью.
Преимущества:
- Свобода планировки: можно объединять комнаты, зонировать пространство, сделать кухню-гостиную или кабинет.
- Контроль качества: вы знаете, какие материалы использованы, и не платите дважды — сначала за “косметику”, потом за её демонтаж.
- Экономия на метре: цена квадратного метра без отделки в новострое на 15–25% ниже.
- Потенциал роста: правильно спроектированный ремонт может поднять стоимость объекта при продаже на 20–30%.
Минусы и подводные камни
У всего этого есть и обратная сторона: квартира без ремонта требует времени, терпения и ощутимых вложений. Ремонт «с нуля» обходится в среднем от 400 до 800 $ за квадратный метр — с учётом материалов и работы. Средний срок работы — 4–6 месяцев, если всё идёт по плану. Без контроля легко столкнуться с некачественной работой, нарушениями электрики или гидроизоляции, а жить среди пыли и шума — удовольствие сомнительное. Если у вас нет времени или желания лично курировать процесс, готовая «вторичка» с ремонтом часто оказывается более разумным вариантом.
Когда выгоднее купить квартиру с ремонтом
Ситуации, в которых «готовое жильё» однозначно выигрывает, довольно понятны: когда нужно переехать сразу и нет времени заниматься отделкой; при покупке квартиры под аренду — поскольку жильё с ремонтом начинает приносить доход с первого дня; или при покупке для родителей и детей, где на первом месте комфорт и минимум хлопот. Но есть и нюанс: ремонт от застройщика чаще всего выполнен по минимальному стандарту — простая плитка, недорогая сантехника, устаревший дизайн. В результате покупатель платит не только за готовые стены, но и за будущую переделку.
Тренды рынка 2025 года показывают: украинские покупатели становятся всё более прагматичными. На первый план выходит энергоэффективность — ценятся квартиры с утеплением, качественной вентиляцией и счётчиками на все ресурсы. В ремонтах набирают популярность минимализм и натуральные материалы: вместо показного «лукса» — функциональность и долговечность. Всё чаще выбирают смарт-планировки — евро-двушки и студии, где продуман каждый метр. А среди инвесторов укрепляется тренд на ремонт “под сдачу”: универсальные, нейтральные интерьеры позволяют быстрее запустить аренду и вернуть вложенные деньги.
Как рассчитать реальную стоимость ремонта
Ошибка многих покупателей — сравнивать цену квартиры “с ремонтом” и “без” напрямую. На деле важно учитывать полную стоимость владения.
Например, разница между объектами в одном доме может составлять $300–400 за квадратный метр. На первый взгляд, выгоднее взять вариант без отделки. Но если посчитать ремонт, мебель, технику и время, которое вы потратите — итоговая сумма нередко превышает цену готовой квартиры.
Чтобы рассчитать бюджет ремонта, ориентируйтесь на три уровня:
- Базовый (эконом): от $400/м² — простая отделка, без дизайнерских изысков.
- Средний: $600–800/м² — комфортный уровень, с сантехникой, кухней и финишной отделкой.
- Премиум: от $1000/м² — индивидуальный проект, качественные материалы, контроль технического надзора.
И не забывайте о скрытых расходах — дизайн-проект, мебель, техника, доставка и логистика. Они могут добавить ещё 20–30% к смете.
Какие квартиры лучше не покупать
На рынке вторички встречаются варианты, где “ремонт сделан для фото”. На деле — дешёвые материалы, скрытые дефекты и коммуникации, требующие замены.
Эксперты советуют избегать:
- квартир с “свежей косметикой”, но старым электрошкафом и трубами;
- переделанных “хрущёвок”, где снесены несущие стены;
- объектов с неузаконенными перепланировками;
- жилья, где запах краски сильнее, чем запах чистоты — часто это маскировка сырости или плесени.
Перед покупкой всегда стоит заказать техническую и юридическую проверку. В Perfect Team мы часто видим, как клиенты экономят десятки тысяч долларов, просто отказавшись от “подозрительно красивых” вариантов после анализа документов и состояния жилья.
Какой вариант выбрать в 2025 году
Выбор между квартирой “с ремонтом” и “без” зависит от вашего сценария:
- если вы хотите инвестировать и продать дороже — выбирайте без отделки;
- если вам важно въехать сразу — берите готовое жильё;
- если покупаете для аренды — ищите компромисс: квартира с базовой отделкой от застройщика;
- если ищете дом мечты на годы — стройте под себя, но с профессиональным сопровождением.
Рынок постепенно взрослеет. Люди перестают бояться “бетонных стен” и начинают видеть в них возможность, а не проблему. Главное — понимать, что ремонт — это не просто трата, а инвестиция в качество жизни и ликвидность объекта.
Советы экспертов Perfect Team
- Проверяйте сметы подрядчиков — заниженные цены почти всегда означают перерасход в процессе.
- Изучайте юридические документы — отсутствие акта ввода в эксплуатацию или прав собственности может задержать ремонт на месяцы.
- Оценивайте инфраструктуру — в районах без подъездных дорог и школ даже идеальная отделка не спасёт ликвидность.
- Планируйте запас бюджета — минимум 10–15% от сметы. Почти любой ремонт выходит дороже, чем на бумаге.
Покупка квартиры без ремонта — это не про “сэкономить”, а про контроль и стратегию. Вы сами решаете, где и на чём экономить, а где инвестировать в качество.
Готовая квартира даёт комфорт сразу, но редко бывает идеальной под ваши нужды. Без отделки — больше хлопот, но и больше потенциала.
Главное — понимать цели: жить, сдавать или продавать. И не идти вслепую: профессиональная консультация риелтора или финансового эксперта поможет избежать ошибок, которые могут стоить сотен тысяч гривен.
Perfect Team сопровождает клиентов на всех этапах — от подбора объекта до юридической проверки и продажи.
Запишитесь на консультацию, если хотите понять, стоит ли покупать квартиру без ремонта именно в вашем случае — и как сделать это с максимальной выгодой.
