Зачем вам разбираться в налогах при продаже квартиры
Продажа квартиры не всегда заканчивается восторгом и чувством полного удовлетворения: вроде бы деньги получены, но налоговая уже стучит в дверь “по делу”.
В 2025 году налогообложение при продаже недвижимости в Украине стало жёстче к “многоквартирным” продавцам, зато чуть лояльнее к тем, кто продаёт единственное жильё.
Если хотите не потерять до 19,5% от стоимости сделки — стоит потратить 10 минут на чтение этого гайда.
Что изменилось в 2025 году
Украинское законодательство адаптировалось к “военным реалиям”: часть сделок упрощена, но требования к декларированию и проверке источников дохода усилились.
Теперь важно не просто продать, а продать законно и вовремя.
Главные изменения:
- Уточнены условия освобождения от налога (1 продажа в год — всё ещё “святое”).
- Контроль происхождения средств теперь касается и продавцов.
- Налоговые инспекторы активно используют электронный реестр сделок — “пропустить мимо” уже не получится.
Сколько платить: ставки налога в 2025 году
Чтобы не запутаться, разделим всё просто.
| Условие продажи | Налог на доход (ПДФО) | Военный сбор | Общая ставка |
| Продаёте впервые за год, квартира во владении 3+ лет, это единственное жильё | 0% | 0% | Освобождение |
| Продаёте вторую и более квартиру за год | 5% | 1,5% | 6,5% |
| Квартира во владении менее 3 лет | 5% | 1,5% | 6,5% |
| Продаёт нерезидент Украины | 18% | 1,5% | 19,5% |
Pro tip:
Если квартира досталась по наследству от родственников первой линии (родители, дети, супруг), налог не платится. Но если от тёти или двоюродного брата — готовьте 6,5%.
Как рассчитать налог правильно
Формула проста:
Налог = (Сумма сделки – документально подтверждённые расходы) × ставка.
Расходы, которые можно зачесть:
- стоимость покупки (по документам);
- нотариальные и регистрационные сборы;
- затраты на ремонт (если есть подтверждающие счета).
Лайфхак от юристов Perfect Team:
В Украине можно уменьшить налоговую базу, если вы сохраните договор купли-продажи, чеки и квитанции с момента покупки.
Но если продавец говорит “договора нет, потерялось”, — налоговая сочтёт, что купили за ноль. И посчитает с полной суммы сделки.
Срок владения и освобождение от налога
Магическое число — три года.
Если вы владеете квартирой дольше и продаёте её впервые за календарный год, налоги не платите.
Продадите вторую — привет, 6,5%.
Example:
- Купили в 2019, продаёте в 2025 — без налога.
- Купили в 2023, продаёте в 2025 — налог 6,5%.
- Продали одну в январе, вторую в октябре — налог с второй сделки.
Звучит просто, но нюансы есть: дата владения считается с момента регистрации права собственности, а не с подписания договора.
Нерезиденты и особые случаи
Если вы живёте за границей, но продаёте недвижимость в Украине, ставка 19,5% остаётся в силе — без исключений.
Даже если это ваше единственное жильё.
Причина проста: украинская налоговая не может проверить ваш “центр жизненных интересов” — и перестраховывается.
Распространённые ошибки продавцов
- Считают, что налог “автоматически платит покупатель”. Нет. Удерживает и перечисляет налог нотариус, но ответственность — на вас.
- Не декларируют доход. С 2025 года налоговая получает все данные напрямую от нотариусов.
- Путают срок владения с пропиской. Это разные вещи.
- Оформляют фиктивную “дарственную” вместо продажи. С 2025-го фискалы активно проверяют такие сделки и доначисляют налог.
Как оптимизировать налог легально
- Продавать жильё, которым владеете более 3 лет.
- Не делать “два в одном году”.
- Сохранять все документы о покупке и ремонте.
- Использовать семейные сделки (переоформление на родственников, если планируете крупные продажи).
Pro tip:
Продажа доли может облагаться налогом даже при владении свыше трёх лет — если доля выделена недавно. Проверяйте дату регистрации!
Тренды и контроль в 2025 году
- Электронные сделки стали нормой — налоговая видит их в реальном времени.
- Банки сообщают о крупных поступлениях на счёт после продажи.
- Продажа без официальной оценки практически невозможна: нотариус обязан сверить цену с рыночной.
- Введена пилотная система “Налогового профиля продавца” — рисковых налогоплательщиков проверяют автоматически.
Украинский рынок выходит из “тени”: меньше серых схем, больше предсказуемости. И это, на удивление, хорошо. В 2025 году продать квартиру и остаться в плюсе реально — если знать правила игры.
Главное: считайте заранее, храните документы и не верьте “советам друзей, которые ничего не платили — и всё прошло”.
Прошло — но не у всех.
Планируете продажу квартиры и хотите рассчитать налог до сделки?
Свяжитесь с Perfect Team — мы подскажем, как оформить всё грамотно, без штрафов и сюрпризов.
Продавайте недвижимость выгодно и безопасно — получите консультацию Perfect Team!
