Вот они, ключи от вашей новой квартиры! Эмоции зашкаливают. Но прежде чем планировать ремонт, придётся окунуться в мир бумаг, нотариусов и налогов. Звучит скучно и немного пугающе? Возможно. Но знание этих правил может сэкономить вам сумму, которой хватит не просто на новую кухню, но и на технику к ней.
Давайте на пальцах, без сложных юридических терминов, разберём, кто и сколько платит государству за недвижимость в 2025 году. Это ваш финансовый путеводитель, который поможет избежать неприятных сюрпризов.
Вы покупаете? Для вас — преимущественно хорошие новости
Если вы покупатель, можете выдохнуть. Основные финансовые расходы ложатся не на вас. Ваша главная задача — уплатить один-единственный сбор и заранее договориться о мелочах, чтобы в кабинете нотариуса не было неловких пауз.
Ваш главный платёж — 1% в Пенсионный фонд. Это, так сказать, ваш входной билет в клуб владельцев недвижимости. Это железное правило, и нотариус здесь выступает строгим контролёром: без квитанции об уплате он просто не поставит свою подпись на договоре. Рассчитывается сбор от оценочной стоимости квартиры, которая не может быть ниже указанной в договоре. То есть, с квартиры ценой 2 миллиона гривен это будет 20 000 грн.
А теперь, внимание! Фишка, о которой знают не все. Вы можете абсолютно законно не платить этот 1%, если вы покупаете жильё впервые или стоите в официальной очереди на квартиру. Да, конечно, придётся потратить немного времени и взять соответствующую справку в ЦНАПе (Центре предоставления админуслуг), но на квартире стоимостью $50,000 вы экономите $500. Эта поездка того стоит!
Что ещё? Услуги нотариуса и админсбор. Это плата за саму работу нотариуса (проверка документов, составление договора) и небольшой платёж за то, чтобы сотрудник госреестра внёс ваше имя в графу “собственник”. Обычно эту сумму делят пополам с продавцом — это считается хорошим тоном на рынке. Но лучше проговорить этот момент ещё на этапе торга, чтобы избежать споров в последний момент.
То есть, для вас главное — заложить в бюджет тот самый 1% (если у вас нет льготы) и половину стоимости услуг нотариуса.
Вы продаёте? Здесь всё намного серьёзнее
А вот если вы на стороне продавца, ситуация сложнее и требует внимания к деталям. Сумма налогов может быть как нулевой, так и очень ощутимой. Ваша судьба зависит от двух простых вопросов:
- Как долго квартира ваша? (Должно быть больше 3 лет).
- Сколько недвижимости вы продали в этом году? (Должна быть первая продажа).
Случай 1: Вы почти ничего не платите.
Если на оба вопроса выше ответ “да” — вы в выигрыше. Сорвали джекпот, можно сказать. Ваша единственная трата — 1% государственной пошлины. И всё! Никаких НДФЛ или военных сборов. Продали квартиру, которой владели пять лет, и это ваша единственная продажа за год? Отлично, ваши расходы будут минимальными. Кстати, на унаследованное жильё правило трёх лет не распространяется — его можно продавать сразу без дополнительных налогов.
Случай 2: Когда придётся поделиться.
Если хотя бы одно из условий не выполнено, например, продаёте квартиру, купленную год назад, то готовьтесь отдать государству значительно больше. Здесь включаются такие расходы из вашего бюджета:
- болезненные 5% налога на доходы (НДФЛ).
- необходимые 5% военного сбора (в 2025 его ставка выросла, до этого была 1,5%, и эти деньги идут на поддержку армии).
- обязательные 1% государственной пошлины.
- и ваша “социальная благотворительность” — 1% ЕСВ.
Вместе набегает немалая сумма. Ведь 12% уже звучит угрожающе, особенно если считать от стоимости жилья. Продали за 2 000 000 грн? Будьте готовы отдать 240 000 грн. И это ещё без затрат на нотариуса и админсборы, которые вы, возможно, согласились разделить с покупателем.
Случай 3: Когда налоги по-настоящему “кусаются”.
Худший сценарий — это быстрая перепродажа второй или третьей квартиры за год. Если вы владеете жильём менее 3 лет и это уже не первая ваша продажа за год, налоги взлетят до небес: 18% НДФЛ + 5% военного сбора + госпошлина и ЕСВ. Это делает спекуляции с недвижимостью крайне невыгодными. Эти же 25% начисляются, если недвижимость продаёт нерезидент страны. То есть от тех же 2 миллионов вы уже теряете четверть суммы — 500 000 грн.
Новостройка vs Вторичка: где прячется главный нюанс?
Рассказываем о главной ловушке для инвесторов в новостройку: отсчёт трёх лет владения стартует не тогда, когда вы вложили деньги в котлован, а когда получили на руки бумаги о праве собственности на готовую квартиру. Хотите продать её сразу после сдачи дома? Пожалуйста! Но готовьтесь платить налоги как минимум по “Случаю 2”. То есть, если вы получили документы в январе 2025, то безболезненно продать квартиру вы сможете только в феврале 2028 года.
Зачем всё это знать?
Рассматривайте налоговые правила как игру. Знаешь правила — выигрываешь или, по крайней мере, не проигрываешь. Не знаешь? Платишь невыдуманный “штраф” в виде неожиданных расходов. Мы видели ситуации, когда люди планировали весь бюджет от продажи на следующую покупку, забыв о налогах, и в последний момент им не хватало нескольких тысяч долларов.
Если от всех этих процентов и сроков у вас уже кружится голова — это абсолютно нормально. Это не ваша ежедневная работа. Зато наша. Мы знаем все эти тонкости и можем провести вас через сделку максимально безопасно и выгодно. Обращайтесь, разложим вашу ситуацию по полочкам и найдём лучшее решение, чтобы вы думали о цвете стен в новой квартире, а не о налоговых декларациях.
