Оценка квартиры для продажи: что учитывают эксперты

Согласно Закону Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», перед заключением сделки с недвижимостью обязательно нужно обратиться к эксперту по оценке. Это необходимо, потому что большая часть договоров подлежит нотариальному заверению и государственному налогообложению.

Оценка квартиры позволяет:

• точно определить рыночную стоимость квартиры;
• рассчитать налоговую нагрузку при продаже или дарении;
• оформить кредит или ипотеку с использованием квартиры в качестве залога;
• планировать будущие расходы на ремонт или обустройство;
• оценить потенциальную доходность при сдаче квартиры в аренду.

Важно понимать, что без отчета оценщика невозможно юридически корректно оформить сделку. Даже если вы хотите просто узнать, сколько стоит ваша квартира, эксперт поможет оценить стоимость более объективно, чем автоматические калькуляторы.

Основные причины проведения оценки квартиры

Оценка квартиры проводится в различных ситуациях, и причины могут быть коммерческими, юридическими или финансовыми:

• купля, продажа или аренда недвижимости;
• распределение долей между собственниками компании или семьи;
• оформление договора дарения или наследства;
• внесение квартиры в уставной капитал;
• страхование недвижимости;
• подготовка к аукционам, торгам или продаже на вторичном рынке;
• ликвидация дома или здания.

Каждая ситуация имеет свои особенности. Например, при продаже квартиры выгодно оценить её выше, чтобы получить максимальную прибыль, а при оформлении дарения — наоборот, снизить налоговую нагрузку для получателя. Если квартира используется как залог для кредита, то чем выше оценочная стоимость, тем большую сумму можно получить в банке.

Кто и как проводит оценку квартиры

Оценку недвижимости проводят исключительно квалифицированные специалисты, имеющие официальные полномочия:

• независимые оценщики;
• эксперты Фонда государственного имущества Украины;
• субъекты рыночной деятельности с лицензией и опытом работы более двух лет.

Для проведения оценки понадобится следующий пакет документов:

• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• технический паспорт БТИ;
• удостоверение личности владельца;
• при наследовании — свидетельство о смерти и документы, подтверждающие родство.

Процесс оценки состоит из нескольких этапов:

1. Посещение официального сайта Фонда госимущества Украины.
2. Заполнение электронной формы и подтверждение прав собственности.
3. Обработка данных специалистами Фонда и определение стоимости на основе среднестатистических показателей аналогичных объектов.
4. Формирование отчета с индивидуальным номером и сроком действия 30 дней.

С 2020 года в Украине работает сервис автоматической оценки, который позволяет бесплатно получить среднестатистическую стоимость объекта недвижимости. Однако для юридических операций и крупных сделок чаще выбирают независимого оценщика, так как база Фонда отражает усредненные показатели, а не реальную рыночную стоимость конкретной квартиры.

На что обращают внимание эксперты при оценке

Оценка квартиры — это комплексная процедура, учитывающая множество факторов. Основные критерии:

• Вид постройки и материалы: кирпич, монолит, панель; этажность и уникальность планировки; качество строительства; год постройки дома.
• Местоположение: престиж района, удаленность от центра, наличие рядом школ, детских садов, магазинов, парков и спортивных объектов.
• Этаж и расположение квартиры: квартиры на первых и последних этажах имеют меньший спрос; квартиры с видом на парк или реку стоят дороже.
• Состояние квартиры: свежий ремонт повышает стоимость, старый ремонт может снизить цену; чистота и порядок также учитываются.
• Инфраструктура и транспортная доступность: наличие парковочных мест, близость к метро, автобусным маршрутам, удобные подъездные пути.

Каждый объект недвижимости уникален, поэтому оценка проводится индивидуально. Например, новостройка будет оцениваться с учетом рейтинга строительной компании, качества материалов и планировки, а квартира в историческом центре — по престижу района и инфраструктуре.

Результаты оценки и отчет эксперта

После завершения оценки формируется официальный отчет, который является юридическим документом. В отчете обязательно указываются:

• стоимость квартиры;
• описание объекта и аналогичных объектов, использованных для расчета;
• примененные методы оценки;
• данные о специалисте и оценочной компании, лицензии и сертификаты;
• даты начала и окончания оценки;
• ссылки на законодательные нормы и документы.

Отчет об оценке квартиры является официальным документом и может использоваться для проведения различных юридических и финансовых операций. Он пригоден для нотариального оформления сделки, получения кредита или ипотеки, залога, страхования недвижимости, а также при оформлении наследства или дарения. 

Если оценка отличается от рыночной стоимости, собственник может обратиться к другому независимому оценщику или воспользоваться автоматическим сервисом Фонда госимущества для повторной проверки.

Советы для успешной оценки квартиры

Чтобы оценка прошла максимально эффективно:

• подготовьте полный пакет документов;
• выберите специалиста с официальным сертификатом и регистрацией в Госреестре оценщиков;
• максимально подробно ознакомьте эксперта с особенностями квартиры: свежий ремонт, удобная инфраструктура, транспорт, магазины, парки;
• уточните методы оценки и внимательно изучите готовый отчет;
• при несогласии с оценкой обсудите результаты со специалистом или обратитесь к другому эксперту.

Уточните, как получить объективную оценку квартиры и выгодно продать её на сайте агентства недвижимости Perfect Team.