Слышали ли вы о законопроекте номер 5638, который подали на рассмотрение в начале июня 2021 года? Он касается изменений в налогообложении купли-продажи жилья в новостройках. Если коротко, то этот законопроект сильно повлияет на размер налога, который платят при продаже, покупке или даже дарении жилья в домах нового сегмента. Более того, с переуступки прав при покупке жилья тоже хотят брать налог.
Идея законопроекта
Авторы законопроекта №5638 объясняют все его пункты показателями рынка новостроек в столице Украины. В 2019 году, еще до начала пандемии, в Киеве было продано почти 22 тысячи квартир в домах нового сегмента. Из них 4380 квартир перепродали путём переуступки имущественных прав. А это 20% соглашений, за которые не изымался налог. На период конца 2019 года, квадратный метр квартиры в новостройке столицы стоил 23 700 гривен.
В связи с этими данными, авторы закона подсчитали, что в бюджет страны ежегодно не поступает примерно 170 млн гривен налогов за продажу новостроек (на стадии строительства).
К законопроекту прилагалась пояснительная записка, в которой речь шла о том, что зачастую застройщики предлагают следующие варианты документального оформления инвестиции в объект строительства:
- договор купли-продажи имущественных прав;
- инвестиционный договор;
- договор купли-продажи облигаций;
- договор об участии в строительном кооперативе и уплате паевых взносов;
- предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.
Но, к сожалению, эти документы не могут защитить покупателей от тех застройщиков, которые не собираются придерживаться всех пунктов договора, а также от потенциальных мошеннических схем. Этот факт легко можно доказать многочисленными судебными исками инвесторов против застройщиков и/или мошенников на рынке недвижимости.
Что авторы законопроекта предлагают изменить
Изменения, которые будут касаться инвесторов и владельцев квартир в новостройках:
- Будет введена повышенная ставка налогообложения для дохода от продажи тех объектов, которые плательщик построил сам или оплатил их постройку.
- Будет взиматься налог на доходы физ. лиц от купли-продажи недвижимости, а также на будущие объекты недвижимости и специальные имущественные права на такие объекты.
- Больше не будет потребности определять цену сделки таким образом, чтоб она не была ниже оценочной цены объекта недвижимости в то время, когда нет налогооблагаемых операций.
- Будет установлена ставка НДФЛ (10%), когда физ. лица будут заниматься предпринимательством в виде реализации недвижимости после строительства без соответствующей регистрации.
- Если физ. лицо перепродает более 3 купленных у застройщика единиц недвижимости за год, то в таком случае, в Налоговом кодексе Украины предлагается указать, что налог на доходы в таких сделках будет равен 18, а не 5%, как для физических лиц-предпринимателей.
Изменения, которые будут касаться застройщиков:
- Операции по поставке объектов жилой недвижимости освобождаются от снятия налогов. Это касается и операций при первой поставке, а также специальных имущественных прав на жилую недвижимость.
- Будут введены специальные правила снятия налога за прибыль предприятий, которые являются заказчиками строительства для продажи будущего законченного объекта недвижимости (в том числе на стадии незаконченного строительства). С заказчика будет изыматься налог на прибыль, когда статус объекта сменится с незавершенного строительства на объект жилой недвижимости. Такие изменения обязательно должны быть внесены в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.
- Определение налога на добавленную стоимость как косвенного налога на потребление, определение терминов «объект жилой недвижимости» и «объект нежилой недвижимости» будет уточнен для соответствующих целей налогообложения.
- От налогов НДС избавляются те операции, которые касаются постановки «будущих объектов недвижимости» как новой категории, которую создают для обеспечения прав будущих покупателей жилой недвижимости и облегчения гражданского оборота до момента передачи новостройки в пользование. Также это касается операций по изменению статуса недвижимости после завершения строительства и его сдачи в эксплуатацию в жилой или нежилой объект, с целью урегулирования вопроса налогообложения операций по привлечению средств на финансирование строительства объекта недвижимого имущества.
С командой Perfectteam все новости и нововведения, которые касаются недвижимости в домах нового или старого сегмента будут вам извести. Мы сделаем всё, чтобы любые новшества не повлияли на ваш путь к покупке собственной квартиры.
